“Bemiddelingskosten gemakkelijk weer te incasseren”

Bemiddelingskosten zijn vaak onterecht door de huurder betaald. Een makelaar moet deze terugbetalen. Wat nu als een makelaar weigert de door u betaalde (hoge) bemiddelingskosten terug te betalen?

Wat zijn bemiddelingskosten?

Bemiddelingskosten zijn de kosten die door een bemiddelaar (meestal een makelaar) worden gerekend. Dit is de vergoeding voor de werkzaamheden van de makelaar. Een opdrachtgever moet deze vergoeding betalen. De vergoeding moet ook redelijk zijn.

3 mogelijke situaties bemiddelingskosten terugvorderen

Of u bemiddelingskosten verschuldigd bent, hangt af van de vraag of u aan de makelaar een opdracht tot bemiddeling hebt verstrekt. Soms noemt de makelaar deze bemiddelingskosten ook contractskosten, administratiekosten, courtage of dossierkosten.

Bemiddelingskosten worden betaald door de opdrachtgever aan de bemiddelaar. Meestal is de opdrachtgever de verhuurder. De verhuurder wil een woonruimte verhuren. De verhuurder schakelt dan een makelaar of tussenpersoon in (een bemiddelaar). De verhuurder geeft de makelaar dan de opdracht om een huurder te zoeken. Deze makelaar plaatst advertenties en promoot de woonruimte. Uiteindelijk wordt er een huurder gevonden en wordt er een huurovereenkomst getekend.

Als bemiddelingskosten terugvragen niet meer helpt, dan ligt terugvorderen voor de hand.

We onderscheiden 3 situaties bij het terugvorderen van onterechte bemiddelingskosten:

  1. Huurder geeft géén opdracht tot bemiddeling (en verhuurder wel);
  2. Huurder geeft wel opdracht tot bemiddeling (en verhuurder niet);
  3. Zowel huurder als verhuurder geven opdracht tot bemiddeling.

Huurder geeft géén opdracht tot bemiddeling (en verhuurder wel)

Heeft u een makelaar géén opdracht gegeven (u heeft bijvoorbeeld slechts gereageerd op een advertentie) en heeft u toch betaald? Dan zijn deze bemiddelingskosten onterecht betaald. Ze moeten worden terugbetaald. Dit heet dan een ‘onverschuldigde betaling’. De bemiddelingskosten zijn gemakkelijk terug te vorderen. In dit artikel leest u hoe.

U herkent de door de verhuurder gegeven opdracht aan de makelaar bijvoorbeeld als volgt. Wie heeft foto’s gemaakt van de huurwoning en deze op de website geplaatst? Kunt u via de makelaar vragen stellen aan de verhuurder? Regelt de verhuurder de bezichtiging? Of stelt deze een huurovereenkomst op? Deze werkzaamheden voert een makelaar in opdracht van de verhuurder uit.
En wat nu als u wel een opdracht heeft verstrekt?

Huurder geeft wel opdracht tot bemiddeling (en verhuurder niet)

U bent alleen bemiddelingskosten verschuldigd als u (en tegelijkertijd de verhuurder niet) aan een makelaar een opdracht tot bemiddeling hebt verstrekt. Een opdracht als: “Zoek voor mij geschikte woonruimte. Als u deze woonruimte vindt, betaal ik u EUR …”.  Een makelaar zoekt dan een verhuurder of woonruimte voor u. Een makelaar mag dan dus niet ook tegelijkertijd in opdracht van de verhuurder bezig zijn. In dit geval bent u de overeengekomen bemiddelingsvergoeding wel verschuldigd.

Let op: de makelaar kan u dan alleen de afgesproken bemiddelingskosten in rekening brengen. Dit bedrag moet redelijk zijn. Is dit niet het geval? Dan is het ook mogelijk het bedrag (deels) terug te vorderen. Verderop leest u hoe.

In de praktijk blijkt dat veel makelaars de huurder onterecht te hoge bemiddelingskosten hebben laten betalen. Heeft u hiermee te maken?

En stel dat de makelaar zowel in opdracht van u als de verhuurder bezig was?

Zowel huurder als verhuurder geven opdracht tot bemiddeling. Recente uitspraak Rechtbank Amsterdam

De Rechtbank Amsterdam deed op 5 april 2013 een spraakmakende uitspraak. Stel, u heeft op woonruimte gereageerd en u bent daarbij akkoord gegaan met de algemene voorwaarden van de makelaar (bijvoorbeeld via de website). En in deze voorwaarden staat dat u in geval van het tekenen van de nieuwe huurovereenkomst een vergoeding verschuldigd bent.  De vergoeding bedraagt meestal een maand huur aan bemiddelingskosten. U hebt de makelaar dus opdracht gegeven. En stel u heeft deze vergoeding ook al betaald. Wat dan?

De rechter oordeelde. Heeft de makelaar met zowel de huurder als met de verhuurder een overeenkomst gesloten? Dan moet de makelaar de betaalde onterechte bemiddelingskosten terugbetalen aan de huurder.

Juridisch is dit dan een zogenaamde lastgevings- of bemiddelingsovereenkomst. De makelaar (lasthebber) heeft namelijk geen recht op loon van een particuliere huurder als hij van beide partijen een opdracht heeft gekregen. Het moet dan gaan om een zelfstandige woonruimte (dus geen studentenkamer).

Let op! Daarbij maakt het niet uit of de makelaar daadwerkelijk een schriftelijke overeenkomst heeft gesloten met de verhuurder. En ook niet of dat de verhuurder daadwerkelijk iets betaalt aan de makelaar.

In artikel 7:417 lid 4 Burgerlijk Wetboek (BW) is namelijk bepaald:

“Indien een der lastgevers een persoon is (…), en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.

De bepaling in de overeenkomst dat u in geval van bemiddeling een vergoeding moet betalen is in strijd met de wet. De nietigheid kan ervan in worden geroepen. Ook al heeft u wel een opdracht tot bemiddeling verstrekt. Resultaat: de makelaar moet terugbetalen. Invorderingsbedrijf helpt u hierbij.

Update: uitspraak Hoge Raad 16 oktober 2015

De kogel is door de kerk! De Hoge Raad heeft geoordeeld dat wanneer een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning (die door een verhuurder wordt aangeboden) op zijn website plaatst dat bureau optreedt voor de verhuurder. Dat is zelfs zo als de verhuurder de bemiddelaar er niet voor betaalt.

Conclusie: de verhuurmakelaar mag aan de particuliere huurder geen vergoeding vragen. Heeft het bureau dat toch met de huurder afgesproken, dan is die afspraak ongeldig.

Uitzondering daarbij is dat als de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert (ofwel wanneer een de aspirant-verhuurder en -huurder rechtstreeks met elkaar in contact kunnen treden). In dat geval mag de verhuurmakelaar wel een vergoeding afspreken met de woningzoekende.

Volgens de wet mag men in beginsel niet tegelijkertijd ‘twee heren te dienen’. Tot nu toe hebben al diverse consumenten zich bij ons gemeld om hun bemiddelingskosten terug te vorderen.

Wanneer is terugvorderen bemiddelingskosten dus mogelijk?

Het terugvorderen van de betaalde bemiddelingskosten is mogelijk als

  1. U de makelaar géén opdracht tot bemiddeling hebt verstrekt (maar bijv. simpelweg alleen gereageerd hebt op een woonruimte);

Of

  1. Als u als particulier de makelaar wel een opdracht heeft verstrekt en de makelaar ook voor de verhuurder werkt en het gaat daarbij om een zelfstandige woonruimte;

En

  1. U een bedrag aan de makelaar hebt betaald (of de makelaar heeft het verrekend);
  2. U dit bedrag minder dan 5 jaar geleden hebt betaald;
  3. De makelaar weigert het betaalde bedrag terug te betalen.

Bemiddelingskosten betaald rechtstreeks aan een particuliere verhuurder

Het kan ook zijn dat u aan de verhuurder zelf bemiddelingskosten heeft betaald. Soms heten deze kosten dan administratiekosten of contractskosten. Bent u akkoord gegaan met deze kosten? Dan moeten de kosten redelijk zijn. Ofwel: ze moeten in verhouding staan tot de daadwerkelijke verrichte werkzaamheden door de verhuurder. Denk hierbij aan het opmaken van het huurcontract of het verzorgen van advertenties voor de woonruimte. Heeft u een onredelijk bedrag betaald? Dan kunt u het teveel betaalde terugvorderen.

Mogen de onterechte bemiddelingskosten met de borg of eerste maand huur verrekend worden?

Het in rekening brengen van bemiddelingskosten aan woningzoekenden gaat vaak onopgemerkt. Eenmaal een huurovereenkomst getekend, verrekent de bemiddelaar de onterechte bemiddelingskosten met de borg of met de eerste maand huur. Of u nu opdrachtgever bent of niet. Dat wil zeggen: u betaalt bijvoorbeeld 2 maanden ‘huur’: één maand is de echte huur, de andere maand is het bedrag aan bemiddelingskosten. Of u hebt zogenaamd 2 maanden ‘borg’ betaald. Eén maandbedrag de echte borg is en het andere bedrag de bemiddelingskosten.

De onterechte bemiddelingskosten ook niet met de huur of borg verrekend worden. De makelaar moet deze kosten dan aan u terugbetalen.

Dubbel verdienen niet toegestaan

In de praktijk zien wij dat veel makelaars dubbel verdienen. Zo rekenen zij een bemiddelingsvergoeding die vaak gelijk is aan een maand huur (onterecht) aan de huurder. Ditzelfde bedrag wordt ook in rekening gebracht aan de verhuurder. De bemiddelaar verdient dan dus een bedrag gelijk aan 2 maanden huur, en verdient dubbel. De rechtbanken in Nederland hebben de laatste jaren al veel verhuurmakelaars veroordeeld.

De rechter heeft bepaald dat ook al heeft de huurder wel een opdracht tot bemiddeling verstrekt, en de makelaar werkt ook in opdracht van de verhuurder, de particuliere huurder geen bemiddelingskosten verschuldigd is.

Moet de makelaar ook rente betalen over de  onterechte bemiddelingskosten?

De makelaar moe u vanaf datum betaling tot aan het moment van terugbetalen ook de wettelijke rente betalen. Dit is een schadevergoeding. Art. 6:119 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt namelijk:

De schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, bestaat in de wettelijke rente van die som over de tijd dat de schuldenaar met de voldoening daarvan in verzuim1 is geweest.

De wettelijke rente bedraagt per 1 juli 2014 3% en per 1 januari 2015 2%.

Verjaringstermijn terugvorderen onterechte bemiddelingskosten. Hoe lang kunt u nog terug?

Omdat er nooit een overeeenkomst tot stand is gekomen danwel op grond van de wet de makelaar u niets mag rekenen, zijn de bemiddelingskosten onverschuldigd betaald. De verjaringstermijn van een onverschuldigde betaling is 5 jaar. U kunt dus een betaling van maximaal 5 jaar geleden terugvorderen.

Particulier of zakelijk betaald?

In de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 5 april 2013 gaat het om een particuliere opdrachtgever. Ook een bedrijf kan de onterechte bemiddelingsvergoeding terugvorderen. Dit kan in het geval het bedrijf geen opdracht tot bemiddeling heeft verstrekt en u wel betaald heeft.

Wat kunt u zelf doen? Gratis voorbeeldbrief en incasso.

Bij geschillen over de terugbetaling van de bemiddelingskosten en de makelaar of bemiddelaar betaalt de bemiddelingskosten niet terug is het raadzaam de bemiddelaar een brief te sturen en te sommeren om het bedrag binnen 7 dagen alsnog terug te betalen.

U start met het versturen van een sommatie tot terugbetaling bemiddelingskosten.

Download in het tekstvak hiernaast of onderaan deze pagina onze gratis voorbeeldbrief en handleiding sommatie tot terugbetaling onterecht betaalde bemiddelingskosten.

Veel makelaars weigeren daarna terugbetaling en reageren niet op uw brief. Blijft betaling uit, dan is het raadzaam een incassoprocedure op te starten. In veel gevallen worden de bemiddelingskosten dan alsnog direct terugbetaald. Blijft betaling uit, dan is soms noodzaak om tot dagvaarding over te gaan om de betaalde bemiddelingskosten via de rechter terug te vorderen. Uw zaak wordt dan behandeld door uw eigen jurist.

 Waarom kiest u voor het Invorderingsbedrijf

Ons kantoor werkt landelijk, heeft eigen ervaren juristen in dienst en we voeren permanent succesvolle invorderingsprocedures. Daarvan maakt het incasseren van onterechte bemiddelingskosten deel uit. Bij ons kiest u voor deskundigheid, ook als de verhuurmakelaar het niet eens is met het terugbetalen en zelfs een advocaat inschakelt!

Onderneem actie

Makelaar betaalt bemiddelingskosten niet terug, een geschil over de hoogte van de bemiddelingskosten, advies of direct een incassoprocedure starten, neem dan vrijblijvend contact met ons op via telefoonnummer 070-7620330 of stuur ons een e-mail. Bekijk ook: deurwaarder Rotterdam & deurwaarder Eindhoven voor meer informatie.

ShareShare on FacebookTweet about this on TwitterGoogle+

Wij gaan door waar andere stoppen!

500 Gewonnen zaken
80 Nieuwe klanten in 2018
25 Gewonnen Awards
€ 9.503.613 Geincasseerde omzet

Recente artikellen

contract-afsluiten
internationaal
bemiddelingskosten
Placeholder
afspraakisafspraak5
onderzoek
Placeholder
fb
AVG
contract
transport
child
kip
landbouw
kinddd
ship