Home PageRetentierecht in de bouw

Retentierecht in de bouw

Het retentierecht is een wettelijke bevoegdheid om als schuldeiser zaken die u (ver)bouwt in uw bezit te houden totdat de daaraan verbonden vordering is betaald. Het retentierecht wordt veel gebruikt in de bouw, bijvoorbeeld door aannemers die niet betaald worden door de opdrachtgever.

Behoefte aan juridisch advies?

Vul uw gegevens in en een van onze specialisten neemt zo snel mogelijk contact met u op.

Wat is het retentierecht?

Het retentierecht is een wettelijk recht bedoeld om schuldeisers te beschermen tegen debiteuren die zich niet aan hun verplichtingen houden. Het retentierecht is vastgelegd in Afdeling 4 van Burgerlijk Wetboek Boek 3.

In Artikel 290 Burgerlijk van Wetboek Boek 3 staat beschreven wat het retentierecht volgens de wet precies inhoudt:

“Retentierecht is de bevoegdheid die in de bij de wet aangegeven gevallen aan een schuldeiser toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.”

Dit betekent in de praktijk dat een opdrachtnemer kan wachten met het afgeven of opleveren van de beloofde prestatie totdat het daarvoor afgesproken bedrag volledig betaald is. Een aannemer kan de oplevering van een huis bijvoorbeeld opschorten tot alle facturen volledig betaald zijn. Tot die tijd kan de opdrachtgever geen gebruikmaken van dit huis.

Om een beroep te doen op het retentierecht is geen tussenkomst van de rechter nodig.

Wie kan het retentierecht inroepen?

In principe kan iedere schuldeiser gebruikmaken van het retentierecht. Om een beroep te doen op het retentierecht dient aan drie vereisten te worden voldaan:

de schuldeiser moet een opeisbare vordering hebben
de schuldeiser moet feitelijke macht over de zaak uitoefenen (al voordat het retentierecht wordt ingeroepen)
de vordering en de zaak moeten voldoende samenhang vertonen

Dit betekent in de praktijk dat de betalingstermijn van een factuur verlopen moet zijn en de schuldeiser de zaak die nog afgegeven moet worden aan de schuldenaar in zijn bezit moet hebben. U kunt daarbij bijvoorbeeld denken aan een garagehouder die een auto van een klant (die de rekening niet betaalt) in de garage heeft staan.

Waarom wordt het retentierecht veel gebruikt in de bouw?

Het recht van retentie kan zowel worden gebruikt voor een roerende zaak als voor onroerend goed en wordt daarom veel ingezet in de bouwsector. Een aannemer kan bijvoorbeeld besluiten niet tot oplevering over te gaan, totdat alle facturen betaald zijn.

Een aannemer die werk uitvoert voor een opdrachtgever moet het werk als het is afgerond normaal gesproken ter beschikking stellen aan de opdrachtgever. Maar als de opdrachtgever niet heeft voldaan aan de beloofde tegenprestatie (betaling van het afgesproken bedrag), heeft de aannemer het wettelijk recht om de overdracht op te schorten totdat alle rekeningen volledig betaald zijn. Op die manier heeft de aannemer een krachtig pressiemiddel om betaling van de openstaande facturen af te dwingen.

Een belangrijke voorwaarde om gebruik te kunnen maken van het retentierecht is dat de schuldeiser, bijvoorbeeld de aannemer, de feitelijke macht over de zaak of de plaats waar het werk wordt uitgevoerd moet hebben. Omdat een aannemer of onderaannemer het werk op locatie uitvoert en bepaalt wie toegang heeft tot de bouwplaats, heeft hij deze feitelijke macht. Hierdoor is een aannemer vaak in de gelegenheid om een beroep te doen op het retentierecht.

Retentierecht onderaannemer

In bepaalde omstandigheden kan ook een onderaannemer het retentierecht gebruiken. Dit is het geval als de onderaannemer in de praktijk de zeggenschap heeft over de plek of hetgeen waaraan gewerkt wordt. Het retentierecht biedt bijvoorbeeld uitkomst voor de onderaannemer als de hoofdaannemer hem niet betaalt.

Als een onderaannemer het retentierecht uitoefent, dan heeft dat verstrekkende gevolgen voor derden. Die hebben geen contractuele relatie met de onderaannemer en zijn de onderaannemer zelf ook geen betaling verschuldigd. Desondanks kan de onderaannemer het werk onder zich houden, waardoor ook de opdrachtgever en andere belanghebbenden er geen gebruik van kunnen maken.

Vaak kan men in dat geval de aannemer aansprakelijk stellen voor de schade die de opdrachtgever daardoor lijdt.

Oefent de onderaannemer het retentierecht onterecht uit? Dan kunnen de aannemer en andere gedupeerde partijen de onderaannemer aansprakelijk stellen voor de geleden schade.

Het recht van retentie uitoefenen in de bouw

Om het retentierecht uit te kunnen oefenen moet de aannemer of onderaannemer de feitelijke macht hebben over de bouwplaats. In de praktijk komt dat er meestal op neer dat de aannemer de mogelijkheid heeft om anderen (waaronder de opdrachtgever) de toegang tot de locatie te ontzeggen. Dat kan bijvoorbeeld door:

te weigeren de sleutels van een nieuwe woning te overhandigen
de bouwplaats af te zetten met een hekwerk en af te sluiten met een slot
de bouwplaats niet te ontruimen, waardoor de opdrachtgever deze niet in gebruik kan nemen

De feitelijke macht bestaat dus als de onroerende zaak ontoegankelijk of onbruikbaar is voor ieder ander dan de retentor.

Daarnaast moet iedereen duidelijk kunnen zien dat het retentierecht wordt uitgeoefend. Dat kan bijvoorbeeld door borden te plaatsen waarop staat dat de aannemer zijn retentierecht uitoefent. Om er zeker van te zijn dat niemand de borden weghaalt, is het verstandig om hier foto’s van te maken of het door een deurwaarder vast te laten leggen in een proces-verbaal van constatering.

Praktijkvoorbeelden retentierecht in de bouw

Het retentierecht wordt in de bouwsector regelmatig ingeroepen, zowel rechtmatig als onterecht. Dat blijkt bijvoorbeeld uit onderstaande gerechtelijke uitspraken:

Geldig beroep op retentierecht

In een zaak die draaide om de bouw van een woning bepaalde de rechter bijvoorbeeld dat een onderaannemer terecht een beroep had gedaan op het retentierecht.

In deze zaak had de opdrachtgever een aannemingsovereenkomst gesloten met een hoofdaannemer voor de bouw van de woning. De hoofdaannemer had de onderaannemer ingeschakeld voor de bouw van het huis. Toen de hoofdaannemer de onderaannemer vervolgens niet betaalde, deed die een beroep op het retentierecht. Vervolgens ging de aannemer failliet.

De onderaannemer had de feitelijke macht over de in aanbouw zijnde woning en ontzegde iedereen de toegang, ook de oorspronkelijke opdrachtgever. In een door de opdrachtgever aangespannen rechtszaak oordeelde de rechtbank dat de onderaannemer het recht had om de opdrachtgever de toegang tot de woning te ontzeggen.

Onrechtmatig gebruik retentierecht

Het retentierecht wordt ook regelmatig onterecht ingeroepen. Vaak is het retentierecht onrechtmatig omdat de aannemer of onderaannemer niet de feitelijke macht uitoefent over de zaak.

In een kort geding aangespannen door een projectontwikkelaar veroordeelde de rechter een onderaannemer bijvoorbeeld om het retentierecht op te heffen en de hekken en borden te verwijderen. Dit omdat de onderaannemer niet had kunnen aantonen dat hij op het moment van het inroepen van het retentierecht de feitelijke macht had over het perceel. Volgens de rechter was het voor de normale uitoefening van de onderaannemingsovereenkomst niet nodig dat de onderaannemer de feitelijke macht had over de bouwplaats.

Het retentierecht uitoefenen?

Bent u (onder)aannemer en weigert uw opdrachtgever u te betalen? Dan kunt u wellicht een beroep doen op het retentierecht. Op deze manier kunt u uw opdrachtgever tot betaling forceren.

Omdat er aan het uitoefenen van het retentierecht strikte voorwaarden worden gesteld, is het wel belangrijk dat u dit rechtmatig en op de juiste wijze inroept. Neem contact op met onze juristen om te onderzoeken of het recht van retentie uitoefenen mogelijk is en om te bespreken hoe u dit doet.

Gratis juridisch advies

Vul uw gegevens in en we nemen zo snel mogelijk contact met u op.

FAQ: Veelgestelde vragen over retentierecht bouw

FAQ: Wanneer is een vordering opeisbaar?

Een schuldeiser kan het retentierecht inroepen wanneer de vordering opeisbaar is geworden. Een vordering is opeisbaar zodra de schuldeiser de andere partij kenbaar heeft gemaakt dat hij verwacht dat de verschuldigde tegenprestatie (bijvoorbeeld betaling) wordt geleverd. In de praktijk gebeurt dit meestal door een factuur te sturen. Zodra de vervaldatum van de factuur is verlopen, is de vordering opeisbaar. Als het niet nodig is om een factuur of rekening te sturen, kan de schuldeiser een officiële ingebrekestelling verzenden.

FAQ: Hoelang duurt het retentierecht?

Zodra een schuldeiser het retentierecht uitoefent, mag dit in principe blijven duren tot de schuldenaar de openstaande facturen betaald heeft. Er zit geen tijdslimiet aan het retentierecht.

Als het recht van retentie onterecht wordt uitgeoefend, kan de andere partij een kort geding aanspannen om dit op te heffen.

Het retentierecht vervalt eveneens als de zaak weer terug in de macht van de schuldenaar vervalt. Dat is bijvoorbeeld het geval als degene weer toegang tot het bouwterrein heeft verkregen.

FAQ: Wat als het retentierecht onterecht wordt uitgeoefend?

Het uitoefenen van een retentierecht kan ook onrechtmatig zijn, bijvoorbeeld doordat de partij geen feitelijke macht uitoefent over het bouwterrein of doordat de onderliggende vordering onterecht is.

Als een aannemer ten onrechte een beroep doet op het retentierecht, kunnen gedupeerde partijen een gerechtelijke procedure starten bij de rechter. Ook kan er een procedure worden gevoerd bij de Raad van Arbitrage (als dit zo is geregeld in de overeenkomst).

De rechter of de raad zal beoordelen of het retentierecht rechtmatig of onrechtmatig wordt uitgeoefend. Als de rechter het retentierecht onterecht acht, zal hij bevelen het retentierecht op te heffen en eventuele hekwerken en borden te verwijderen. Vaak wordt daar een dwangsom aan verbonden. Iedere dag dat de retentor te laat is met de opheffing moet hij een boetebedrag betalen.

Als iemand onterecht het retentierecht uitoefent, dan is hij in beginsel aansprakelijk voor eventuele geleden schade. De gedupeerde kan de retentor dus aansprakelijk stellen.

FAQ: Is retentierecht een zakelijk recht?

Het retentierecht is een bijzondere vorm van het opschortingsrecht, een zakelijk zekerheidsrecht. Dit is een categorie rechten bedoeld om een zekere mate van garantie te geven dat een vordering betaald wordt. Daarom is het bijvoorbeeld niet nodig om vooraf toestemming aan de rechter te vragen om het retentierecht uit te oefenen. Het is ook niet nodig om het retentierecht vooraf vast te leggen in de voorwaarden (zoals wel het geval is met een eigendomsvoorbehoud).

FAQ: Kan het retentierecht worden uitgeoefend tegen derden?

Het retentierecht heeft ook een werking tegen derden die een recht op de zaak hebben, ook als die niet verantwoordelijk zijn voor de vordering op basis waarvan de schuldeiser het retentierecht inroept.

Voorbeeld: een projectontwikkelaar laat een appartementencomplex bouwen en verkoopt deze appartementen. Voor de oplevering beroept de aannemer zich op het retentierecht omdat de ontwikkelaar een aantal facturen weigert te betalen. In dit geval zijn de kopers van de appartementen derden met een ‘jonger recht’. Zij kunnen geen gebruik maken van hun appartement zolang de aannemer retentierecht uitoefent.

Het retentierecht kan ook werken tegen derden met een ‘ouder recht’. Dat is bijvoorbeeld het geval als iemand een pand laat bouwen op een stuk land dat hij pacht. Als de aannemer retentierecht uitoefent dan heeft ook de eigenaar van het onroerend goed geen toegang tot het bouwterrein, ondanks dat hij een ouder recht heeft (het eigendomsrecht).

Bij een retentierecht tegen derden met een ouder recht is het wel belangrijk dat de eigenaar van de grond toestemming heeft gegeven om gebruik te maken van de grond. De rechtbank Rotterdam heeft bepaald dat een professionele partij, zoals een aannemer, de plicht heeft om bij het aangaan van de overeenkomst te onderzoeken of de opdrachtgever de bevoegdheid heeft om over de grond te beschikken. Hij moet dus nagaan of de eigenaar van de grond geen bezwaren heeft tegen de bouwwerkzaamheden.

Als de aannemer niet controleert of de eigenaar toestemming heeft gegeven voor de werkzaamheden, kan het geen beroep doen op het retentierecht als de opdrachtgever uiteindelijk de rekening niet betaalt.

FAQ: Wat als de schuldenaar failliet gaat?

Het retentierecht geeft degene die het inroept een sterke positie als een debiteur in de betalingsproblemen verkeert. Het retentierecht gaat namelijk niet teniet door een faillissement.

Een aannemer kan bijvoorbeeld retentierecht uitoefenen als een opdrachtgever niet betaalt. Als de opdrachtgever vervolgens failliet gaat, dan kan de curator de zaak opeisen en openbaar verkopen.

Het retentierecht geeft de retentor vervolgens voorrang op andere schuldeisers om uit de opbrengst van de verkoop uitbetaald te worden. De retentor heeft daarbij zelfs voorrang op partijen als de Belastingdienst of de bank. Het is ook mogelijk dat de curator de vordering direct betaalt, waardoor het retentierecht vervalt.

De curator kan er ook voor kiezen om de zaak niet op te eisen. In dat geval kan de retentor de zaak zelf verkopen.