Home PageAannemer aansprakelijk stellen

Uw aannemer aansprakelijk stellen

Tijdens bouwwerkzaamheden gaan er regelmatig dingen mis. De aannemer maakt bijvoorbeeld fouten tijdens de bouw waardoor er gebreken als lekkage of verzakkingen ontstaan of hij levert de werkzaamheden te laat op. In veel gevallen kan de aannemer aansprakelijk gesteld worden voor de schade die u hierdoor lijdt.

De juristen en advocaten van Invorderingsbedrijf helpen u met het verhalen van een passende schadevergoeding.

Uw aannemer aansprakelijk stellen?

Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact met u op!

Verplichtingen aannemer

Een aannemer is verantwoordelijk voor de uitvoering van een bouwproject en gaat daarbij diverse verplichtingen aan. Als hij zich niet aan die verplichtingen houdt, dan is hij in gebreke. Als opdrachtgever kunt u de aannemer aansprakelijk stellen voor de eventuele schade die daaruit voortkomt.

De belangrijkste verplichtingen van een aannemer zijn:

Het volgens de afspraken uitvoeren van het bouwproject
Het tijdig opleveren van het bouwproject
De waarschuwingsplicht

Bouwfouten en wanprestaties

Een aannemer is volledig verantwoordelijk voor de coördinatie en uitvoering van het bouwproject.

Als er tijdens het project schade ontstaat door een gebrek of een constructiefout, dan is de aannemer daar verantwoordelijk voor, ook als die fouten bijvoorbeeld gemaakt worden door een onderaannemer. Dat geldt in principe zowel voor fouten tijdens de ontwerp- als de uitvoeringsfase.

Bij dergelijke fouten kunt u bijvoorbeeld denken aan:

- Een lekkend dak
- Lekkende leidingen
- Een aanbouw die verzakt
- Problemen met de fundering
- Rottende kozijnen
- Scheuren in muren
- Asbest

Als er door een fout van een aannemer schade ontstaat of er sprake is van een wanprestatie, dan zal de aannemer het werk moeten herstellen of compenseren.

Late oplevering

De aannemer is ook verantwoordelijk voor een tijdige oplevering van het project. Vaak wordt bij bouwprojecten een vaste opleverdatum, een opleverdatum bij benadering of een aantal werkbare dagen afgesproken. Zodra de (uiterste) termijn is overschreden is de aannemer in gebreke.

In de bouwovereenkomst of algemene voorwaarden wordt veelal vastgelegd wat er gebeurt als de aannemer de werkzaamheden te laat opgeleverd heeft. Vaak is dat het betalen van een vaste boete per dag overschrijding van de deadline of een kortingsbedrag op de afgesproken prijs.

Als er in de (algemene) voorwaarden niets is vastgelegd over een late oplevering, dan moet u als opdrachtgever aantonen wat voor schade u heeft opgelopen door de vertraging. Dit bedrag kunt u dan vorderen als schadevergoeding.

Overigens gaat het hierbij altijd om vertragingen die de aannemer zijn aan te rekenen. Als er sprake is van overmacht, bijvoorbeeld door weersomstandigheden waarin niet gewerkt kan worden of te late aangevraagde vergunning, is de aannemer niet aansprakelijk voor de te late oplevering.

Waarschuwingsplicht

Een aannemer heeft volgens de wet (art. 7:754 BW) ook een waarschuwingsplicht. Dit betekent dat de aannemer verplicht is om u als opdrachtgever op de hoogte te stellen van eventuele onjuistheden in de opdracht, mits hij daarmee bekend is of redelijkerwijs had moeten zijn.

Dit geldt ook voor gebreken of ongeschiktheid van door de opdrachtgever aangeleverde materialen of gereedschappen, ongeschiktheid van de grond waarop de werkzaamheden plaatsvinden en fouten of gebreken in de aangeleverde plannen, tekeningen en uitvoeringsvoorschriften.

Ook als er dus schade ontstaat door bijvoorbeeld ontwerpfouten die de aannemer had moeten herkennen, valt dit onder de aansprakelijkheid van de aannemer.

Aansprakelijk stellen na oplevering

Ontdekt u als opdrachtgever de gebreken pas na de oplevering? Of uw aannemer dan nog aansprakelijk gesteld kan worden, is afhankelijk van een aantal factoren.

Allereerst moet u kunnen aantonen dat de gebreken ontstaan zijn voor de oplevering en dat u deze niet zelf heeft veroorzaakt.

Daarnaast is een aannemer niet meer verantwoordelijk voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten opmerken. Dit noemt men de onderzoeksplicht. Na het tekenen van het proces-verbaal van oplevering is de opdrachtgever in principe aansprakelijk voor de schade.

Verborgen gebreken

Onder bepaalde omstandigheden kan een aannemer ook na de oplevering aansprakelijk gesteld worden voor gebreken die pas later aan het licht komen. Hierbij gaat het om constructiefouten die u als opdrachtgever redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken, bijvoorbeeld omdat u hier de bouwkundige kennis niet voor heeft. Dit noemt men de verborgen gebreken. Volgens de wet zijn aannemers tot 5 jaar nadat het werk is opgeleverd nog aansprakelijk voor een verborgen gebrek.

Opdrachtgever en aannemer mogen samen wel een langere onderhoudstermijn voor ernstige gebreken afspreken. Dit kan bijvoorbeeld door dit op te nemen in de algemene voorwaarden. Het is mogelijk om een onderhoudstermijn tot wel 20 jaar af te spreken. U kunt uw aannemer dan nog 20 jaar aansprakelijk stellen voor een ernstig gebrek dat pas later aan het licht komt.

Stappenplan aannemer aansprakelijk stellen

Als uw aannemer in gebreke is omdat hij te laat is met de oplevering of er schade is ontstaan door fouten tijdens de werkzaamheden, kunt u hem aansprakelijk stellen en een vergoeding eisen voor de geleden schade.

Stap 1

Uw aannemer in gebreke stellen

Heeft de aannemer de werkzaamheden niet naar behoren uitgevoerd? Dan is de eerste stap hem in gebreke stellen. De ingebrekestelling is een brief waarin u beschrijft welke gebreken u heeft geconstateerd. Ook geeft u hem de kans om de fouten binnen een redelijke termijn te herstellen. U bent verplicht uw aannemer altijd eerst de gelegenheid te geven om de gebreken te herstellen voordat u een schadevergoeding eist.

Als de aannemer vervolgens niet reageert of weigert de fouten te herstellen, dan is hij in verzuim en kunt u een schadevergoeding eisen.

Stap 2

Juridische hulp inschakelen

Weigert de aannemer de schade te herstellen (en/of te vergoeden), dan is het verstandig om juridische hulp in te schakelen. Een jurist of advocaat kan u vertellen hoe u verdere stappen onderneemt tegen uw aannemer.

Vaak is het ook verstandig om een bouwkundig schaderapport op te laten stellen. Hiermee laat u de schade vastleggen door een expert. Dit schaderapport kunt u gebruiken om via een juridische procedure een schadevergoeding van uw aannemer te eisen.

Stap 3

Een juridische procedure starten

Als uw aannemer geen schadevergoeding wil betalen voor de vastgestelde schade, dan kunt u een rechtszaak tegen hem beginnen. Dit doet u door uw aannemer te dagvaarden. In de dagvaarding staat wanneer de aannemer voor de rechter moet verschijnen en wat u van hem eist. Een dagvaarding moet worden betekend (officieel overhandigd) door een deurwaarder.

Tijdens de rechtszaak kunnen beide partijen bewijsstukken indienen en eventueel getuigen of experts oproepen. Uiteindelijk zal de rechter uitspraak doen. Als hij uw claim gegrond acht, dan moet de aannemer een schadevergoeding en alle bijbehorende kosten (bijvoorbeeld de proceskosten en deurwaarderskosten) betalen.

Als er meer dan € 25.000 gemoeid is met de zaak, is het verplicht om een advocaat in te schakelen.

Het is pas mogelijk om een juridische procedure te starten als u de aannemer eerst in gebreke heeft gesteld (zie: stap 1).

Stap 4

Beslaglegging

Komt uw aannemer ook na een uitspraak van de rechter niet over de brug met de verschuldigde schadevergoeding? Dan kunt u een deurwaarder inschakelen en met het vonnis van de rechter beslag laten leggen.

Arbitrage

Het is niet altijd nodig om een juridische procedure bij de rechtbank te starten om een conflict met uw aannemer op te lossen. Het is namelijk ook mogelijk om te kiezen voor arbitrage om het geschil op te lossen. Veel aannemers hebben zelfs een beding in hun algemene voorwaarden staan dat juridische geschillen opgelost dienen te worden door middel van arbitrage.

Arbitrage is een particuliere vorm van rechtspraak, buiten de reguliere rechter om. In plaats van een rechter is er een arbiter of een arbitragecommissie die over de zaak oordeelt. Een uitspraak in een arbitragezaak is bindend. Het is niet meer mogelijk om na een arbitragezaak nog naar de rechter te stappen. Voor de bouw bestaat er een speciale Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen.

Het voordeel van arbitrage is dat het minder tijd in beslag neemt dan een normale rechtszaak. Bovendien is de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen specifiek gespecialiseerd in bouwkundige kwesties.

Het is alleen mogelijk om gebruik te maken van arbitrage als beide partijen daarmee instemmen. Dat kan op het moment dat het conflict ontstaat, maar ook vooraf, bijvoorbeeld door het in de overeenkomst op te nemen of door in te stemmen met de algemene voorwaarden van de aannemer.

Architect aansprakelijk stellen

Bij fouten in een constructie kan een onderscheid worden gemaakt door ontwerpfouten en uitvoeringsfouten. De architect die het ontwerp heeft gemaakt, is in beginsel verantwoordelijk voor ontwerpfouten. Er moet daarbij sprake zijn van een verwijtbare fout. Als het gaat om een fout die een zorgvuldige architect die zijn werk uitvoert op een manier die van hem verwacht mag worden, de fout had moeten herkennen, is er sprake van een verwijtbare fout.

Dat betekent niet dat dit de aannemer automatisch vrijpleit voor gebreken die ontstaan door ontwerpfouten. Zoals gezegd heeft de aannemer namelijk een waarschuwingsplicht. Wanneer het ontwerp duidelijk herkenbare fouten bevat die de aannemer had op moeten merken, dan kan hij voor een deel van de schade aansprakelijk gesteld worden.

Aansprakelijkheid van onderaannemers

Bij bouwprojecten worden vaak onderaannemers ingeschakeld. De hoofdaannemer schakelt bijvoorbeeld timmer-, stukadoors- en metselbedrijven in. Wat als een van deze onderaannemers nu een fout maakt die schade veroorzaakt? Moet u de hoofdaannemer of de onderaannemer aansprakelijk stellen?

Ook als een onderaannemer een gebrek veroorzaakt, is de aannemer verantwoordelijk ten opzichte van u als opdrachtgever. U bent immers een overeenkomst aangegaan met de aannemer en niet met de onderaannemers.

Alleen als in de overeenkomst duidelijk is vastgelegd dat voor specifieke onderdelen niet de hoofdaannemer maar de onderaannemer verantwoordelijk is, kan het zijn dat toch de onderaannemer aansprakelijk is. Dit wordt vaak gedaan als de opdrachtgever zelf de onderaannemer uitzoekt.

Wel kan de hoofdaannemer de onderaannemer aansprakelijk stellen voor de schade die hij hierdoor oploopt.

Een schadevergoeding eisen

Heeft u fouten ontdekt in het werk van de aannemer en heeft u hierdoor schade geleden? Onze juristen kunnen deze schade voor u verhalen. Dat doen we eerst op een minnelijke manier, door uw aannemer in gebreke te stellen en een voorstel voor een schadevergoeding te doen. Weigert uw aannemer hier aan mee te werken? Dan kunnen we een juridische procedure starten. Zodra we een vonnis van de rechter hebben, kunnen we beslag laten leggen bij uw aannemer.

Is uw aannemer in de fout gegaan?

Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact met u op!

FAQ: Veelgestelde vragen over aannemers aansprakelijk stellen

FAQ: Wat als de aannemer slordig werk levert?

Als een aannemer werk verricht dat niet volgens de afspraken is uitgevoerd of niet voldoet aan de standaard die u van een professioneel aannemer mag verwachten, kunt u hem in gebreke stellen. De aannemer zal de werkzaamheden dan moeten verbeteren. Ook kunt u een vergoeding eisen voor de eventuele financiële schade die u hierdoor oploopt.

FAQ: Welke algemene voorwaarden gebruiken aannemers?

Iedere ondernemer heeft de vrijheid om zelf zijn algemene voorwaarden te bepalen, zolang de clausules die daarin staan maar aan de wettelijke regels voldoen. Veel aannemers in de bouw maken gebruik van standaardvoorwaarden die zijn opgesteld door brancheorganisaties.

Voorbeelden van veelgebruikte algemene voorwaarden in de bouw zijn:

FAQ: Hoelang kunt u een aannemer aansprakelijk stellen?

In de bouw geldt een verjaringstermijn van twee jaar. Dit betekent dat de zaak twee jaar nadat u tegen de zaak heeft geprotesteerd verjaart. U moet dus binnen twee jaar juridische stappen ondernemen. Het is wel mogelijk om de verjaringstermijn te stuiten (op te schorten).

FAQ: Ik heb schade door een verbouwing bij de buren. Wie is aansprakelijk, de aannemer of opdrachtgever?

Als u schade heeft door werkzaamheden van een ander, bijvoorbeeld de buren, dan is de opdrachtgever daar verantwoordelijk voor, ook als zij een aannemer hebben ingehuurd.

Schade die wordt veroorzaakt door een verbouwing bij de buren, wordt juridisch gezien beschouwd als een onrechtmatige daad. In dat geval is de opdrachtgever daar verantwoordelijk voor. Wel kunnen de buren op hun beurt de aannemer weer aansprakelijk stellen voor de geleden schade.

FAQ: Wat als het huis inmiddels verkocht is?

In de regel moet u een aannemer de gelegenheid geven om gebreken te herstellen, voordat u recht heeft op een schadevergoeding. Maar wat als u de woning inmiddels verkocht heeft? Na de verkoop van de woning heeft u direct recht op een schadevergoeding omdat herstel door de aannemer inmiddels onmogelijk is.