Heeft uw onderneming zakelijk vastgoed of een bedrijfspand met een verborgen gebrek gekocht? Dan kan onder bepaalde omstandigheden de vraag ontstaan of naast de verkoper ook de makelaar aansprakelijk kan worden gesteld voor de geleden schade.
Of aansprakelijkheid mogelijk is, hangt onder andere af van de rol van de makelaar, de verstrekte informatie, de gemaakte afspraken en de omstandigheden rondom de vastgoedtransactie. In dit artikel leggen we uit welke rol een makelaar kan hebben bij verborgen gebreken en wanneer aansprakelijkheid mogelijk aan de orde is.
Invorderingsbedrijf neemt uitsluitend incasso-opdrachten aan van zakelijke opdrachtgevers. Particuliere schuldeisers kunnen bij ons geen incasso-opdracht indienen.
Bent u een particuliere opdrachtgever en zoekt u ondersteuning bij het innen van een vordering? Dan verwijzen wij u voor meer informatie naar onze partner Today I Claim →
Wat is de rol van de makelaar?
Bij de verkoop van een woning zijn er meestal een of meerdere makelaars betrokken. De eigenaar van de woning schakelt bijvoorbeeld een makelaar in om de woning te koop te zetten en te helpen bij bezichtigingen en prijsonderhandelingen.
Daarnaast kan de koper een aankoopmakelaar in de arm nemen. De aankoopmakelaar behartigt de belangen van de kopende partij. Een aankoopmakelaar helpt woningzoekenden met het vinden van een passend huis, gaat mee tijdens bezichtigingen en geeft advies over een passend bod.
Zowel de koper als verkoper mag verwachten dat de makelaar diens belangen naar behoren behartigt.
Wat is een verborgen gebrek?
Als iemand een huis koopt, dan koopt hij dat in beginsel in de staat waarin het op dat moment verkeert. Dat betekent dus inclusief alle gebreken. Alleen als de gebreken pas na de overdracht aan het licht komen, en de koper hier niet vanaf had kunnen weten, is de verkoper mogelijk aansprakelijk. Dit noemen we een verborgen gebrek. Daarbij kunt u bijvoorbeeld denken aan rotte kozijnen, een verouderde fundering of asbest in de woning.
Informatieplicht van de makelaar
Bij de verkoop van een huis heeft de verkoper een informatie- of mededelingsplicht ten opzichte van de koper. Dat betekent dat hij alle bekende gebreken moet melden aan de kopende partij.
De verkopende makelaar is ingeschakeld om te bemiddelen tussen de verkoper en koper. Het valt onder de taak van de makelaar om te informeren naar mogelijke verborgen gebreken en dit door te geven aan de potentiële koper. Meestal verstrekt de makelaar hiervoor een vragenlijst. Die informatie dient hij vervolgens te verstrekken aan de koper.
De makelaar mag er daarbij in beginsel vanuit gaan dat de informatie die de verkopende partij verstrekt juist is, zo heeft de Hoge Raad in 2012 bepaald.
Onderzoeksplicht van de makelaar
Zoals de verkoper moet voldoen aan de informatieplicht, heeft de koper een onderzoeksplicht. Als de kopende partij een aankoopmakelaar inschakelt, dan gaat die onder andere mee tijdens bezichtigingen.
De klant mag van de makelaar verwachten dat hij zijn klanten wijst op eventuele zichtbare gebreken. Daarbij moet wel worden aangetekend dat een makelaar geen bouwkundige is, en dus niet alles hoeft te weten over de bouwkundige staat van het huis en dus niet alle verborgen gebreken kan herkennen. Verder moet de aankoopmakelaar de koper informeren over de voorwaarden in de koopovereenkomst.
Aansprakelijkheid makelaar
Bij een verborgen gebrek is de verkoper aansprakelijk als een verborgen gebrek zo ernstig is dat de woning niet meer op een normale manier gebruikt kan worden (ook als de verkoper hier niet vanaf wist) of als de verkoper ervan wist, maar dit niet aan de koper heeft gemeld.
In sommige gevallen is ook de aannemer aansprakelijk. De aannemer kan zowel ten opzichte van de koper als de verkoper aansprakelijk zijn.
Ten opzichte van verkoper
Stel, de verkoper licht de aannemer in over een bepaald gebrek aan de woning, maar de makelaar meldt dit niet aan de koper. Dan kan de koper, zodra het verborgen gebrek aan het licht komt, van de verkoper eisen dat hij de schade herstelt of vergoedt. Dit kan een flinke financiële strop voor de verkoper opleveren.
In een dergelijk geval kan de verkoper de makelaar vervolgens aansprakelijk stellen voor de schade die hij hierdoor lijdt. De verkoper is immers een bemiddelingsovereenkomst aangegaan met de makelaar. Hij mag ervan uitgaan dat die zijn werk naar behoren doet en de belangen van de verkoper zo goed mogelijk behartigt. Als de makelaar dat niet doet, kan de makelaar aansprakelijk worden gesteld op basis van een wanprestatie.
Ten opzichte van koper
De koper heeft geen overeenkomst gesloten met de verkoopmakelaar. De makelaar heeft dus geen contractuele verplichtingen ten opzichte van de koper. De kopende partij kan de verkoopmakelaar daarom niet aansprakelijk stellen op basis van een wanprestatie.
Toch kan het voorkomen dat een verkoopmakelaar jegens een koper aansprakelijk is. Dat is bijvoorbeeld het geval als er sprake is van een onrechtmatige daad. Dit is een handeling die in strijd is met de wet of met hetgeen in het maatschappelijk verkeer als juist wordt gezien.
Als de makelaar bijvoorbeeld bewust informatie achterhoudt of onjuiste informatie verstrekt, dan kan dat worden gezien als een onrechtmatige daad. In dat geval is de verkopend makelaar aansprakelijk ten opzichte van de koper.
Aansprakelijkheid aankoopmakelaar
De situatie is weer iets anders als de koper een aankoopmakelaar in de arm heeft genomen. De koper heeft immers wel een contractuele relatie met de aankopend makelaar. Dat betekent dat de klant mag verwachten dat de makelaar ‘redelijk bekwaam’ en ‘redelijk handelend’ zijn werk doet.
Als een aankoopmakelaar bepaalde gebreken vanuit zijn vakkennis en professionaliteit zou moeten herkennen, maar deze door nalatigheid niet opmerkt, kan hij aansprakelijk gehouden worden voor de schade die dit oplevert. Hetzelfde geldt als hij de kopers onvoldoende informeert over ongunstige voorwaarden in het koopcontract.
Er zijn in de praktijk al voorbeelden van kopers die hun aankoopmakelaar succesvol aansprakelijk hebben gesteld omdat die hun belangen niet zorgvuldig heeft behartigd. In 2022 veroordeelde de rechter een aankoopmakelaar bijvoorbeeld tot een schadevergoeding van meer dan € 44.000 omdat hij zijn cliënten niet had gewezen op een verregaande vrijwaring (middels een ouderdomsclausule) van de aansprakelijkheid van de verkoper in de koopvoorwaarden. Hierdoor konden deze kopers de schade voor verborgen gebreken aan de woning niet verhalen op de verkoper.
Een klacht indienen bij de Geschillencommissie Makelaardij
De meeste makelaars zijn onderdeel van een branchevereniging zoals de NVM en LMV. Deze beroepsorganisaties zijn aangesloten bij de Geschillencommissie Makelaardij.
Bent u gedupeerd door onzorgvuldig werk van uw makelaar? Als u een claim heeft van minder dan € 10.000 dan is het mogelijk een klacht in te dienen bij de Geschillencommissie Makelaardij.
De commissie behandelt geen klachten over de aansprakelijkheid voor schade waarbij het gevorderde bedrag hoger is dan € 10.000,-. Het is bij de geschillencommissie alleen mogelijk om een klacht in te dienen over uw eigen makelaar. U kunt geen klacht indienen over de makelaar van de andere partij.
Makelaar aansprakelijk stellen
Heeft uw onderneming zakelijk vastgoed of een bedrijfspand gekocht en zijn na de overdracht verborgen gebreken aan het licht gekomen? Of is uw onderneming als verkoper aansprakelijk gesteld voor dergelijke gebreken? Dan kan worden onderzocht welke rol de makelaar heeft gespeeld en of er mogelijk aanleiding bestaat om de makelaar aansprakelijk te stellen voor de ontstane schade.
Wanneer sprake is van een opeisbare schadevergoedingsvordering, kan de wederpartij worden verzocht om de schade te vergoeden. Blijft betaling uit, dan kan afhankelijk van de omstandigheden worden beoordeeld of verdere juridische stappen mogelijk en wenselijk zijn.
Invorderingsbedrijf neemt uitsluitend incasso-opdrachten aan van zakelijke opdrachtgevers. Particuliere schuldeisers kunnen bij ons geen incasso-opdracht indienen.
Bent u een particuliere opdrachtgever en zoekt u ondersteuning bij het innen van een vordering? Dan verwijzen wij u voor meer informatie naar onze partner Today I Claim →
FAQ: Veelgestelde vragen over de rol van de makelaar bij verborgen gebreken
FAQ: Wat is een bemiddelingsovereenkomst?
De overeenkomst tussen een makelaar en een klant wordt ook wel een bemiddelingsovereenkomst genoemd. Dit is een bijzondere variant van een normale opdrachtovereenkomst.
In artikel 7:400 BW tot en met 7:413 BW zijn de rechten en plichten van zowel de klant als de opdrachtnemer vastgelegd. In artikel 7:401 BW staat bijvoorbeeld dat de opdrachtnemer zijn werk met de zorg van een “goed opdrachtnemer” uit moet voeren. Dit noemt men ook wel de zorgplicht.
Dit betekent dat u mag verwachten dat een makelaar zijn werk doet op een manier die u van een “redelijk bekwaam” en “redelijk handelend” opdrachtnemer mag verwachten. Als een makelaar belangrijke zaken die een andere makelaar wel zou herkennen, niet opmerkt of niet aan de klant doorgeeft, dan voldoet hij niet aan de zorgplicht en kan hij verantwoordelijk gehouden worden voor de schade die hieruit voortvloeit.
FAQ: Wat is de verjaringstermijn voor verborgen gebreken?
De verjaringstermijn voor verborgen gebreken is 2 jaar. U moet binnen deze twee jaar een gerechtelijke procedure starten. De verjaringstermijn gaat in op het moment dat u het gebrek heeft gemeld bij de verkoper.
Als koper bent u verplicht de verkoper in te lichten over het gebrek. Dit moet u binnen een redelijke termijn nadat u het gebrek heeft ontdekt doen. Hier is geen harde termijn voor vastgelegd, maar in de meeste gevallen geldt dat dit binnen twee maanden moet zijn.
FAQ: Kan ik de makelaar aansprakelijk stellen voor scheuren in de muren?
Heeft u scheuren in de muren van uw nieuwe woning ontdekt? Als de scheuren duidelijk zichtbaar waren op het moment van de overdracht, dan kunt u de vorige eigenaar niet aansprakelijk stellen.
Er zijn wel situaties denkbaar waarbij u bijvoorbeeld de aankoopmakelaar verantwoordelijk kunt houden. Dat is bijvoorbeeld het geval als u de woning zelf niet bezichtigd heeft, maar de aankoopmakelaar wel. In dat geval had hij de scheuren op moeten merken en aan u moeten melden.
Waren de scheuren niet zichtbaar? Dan kunt u mogelijk de vorige eigenaar wel aansprakelijk stellen. Dat kan bijvoorbeeld als de woning door de scheuren niet meer geschikt is voor normaal gebruik of als u aan kunt tonen dat de verkoper afwist van de scheuren.
Heeft de makelaar van de verkopende partij de scheuren bewust niet aan u gemeld? Dan is het zelfs mogelijk om hem aansprakelijk te stellen.
FAQ: Wat is het verschil tussen een wanprestatie en een onrechtmatige daad?
Er is sprake van een wanprestatie als een van de partijen de verplichtingen uit een overeenkomst niet of niet naar behoren nakomt. Als de andere partij de gemaakte afspraken niet nakomt, dan kunt u hem op basis van een wanprestatie in gebreke stellen. Hiermee geeft u een laatste kans om alsnog de beloofde prestatie te leveren. Als dat niet mogelijk is, dan moet de wanpresterende partij de schade vergoeden. Voor een wanprestatie moet er een contractuele relatie tussen de partijen bestaan.
Een onrechtmatige daad is een inbreuk op een recht, een handeling die in strijd is met de wet of iets doen dat volgens de ongeschreven regels in het maatschappelijk verkeer niet door de beugel kan. Hiervoor hoeft er geen contractuele relatie tussen de betrokken partijen te bestaan. Hierdoor is het ook mogelijk om iemand op basis van een onrechtmatige daad aansprakelijk te stellen als u geen overeenkomst met die partij heeft.