NL
NL
EN
Het komt soms voor dat een makelaar een fout maakt en dat u of een andere partij daardoor schade lijdt. De makelaar vermeldt bijvoorbeeld verkeerde informatie over het woonoppervlak of licht u als koper niet in over verborgen gebreken. In bepaalde gevallen kunt u de makelaar aansprakelijk stellen voor de schade die u daardoor lijdt.
Uw makelaar aansprakelijk stellen?
Vul uw gegevens in en een van onze juristen neemt contact met u op.
Aansprakelijkheid makelaar ten opzichte van opdrachtgever
Een makelaar sluit een bemiddelingsovereenkomst met de opdrachtgever. De opdrachtgever is vaak degene die een woning te huur of te koop aanbiedt (verkoopmakelaar), maar kan ook de woningzoekende zijn (aankoopmakelaar).
Er bestaat dus een overeenkomst tussen deze partijen. Als een van de partijen zich niet aan de afspraken houdt, levert dat een wanprestatie op. Als een wanprestatie van een makelaar zorgt voor schade, dan kan de opdrachtgever hem daarvoor aansprakelijk stellen.
De wet bepaalt daarbij dat u er als opdrachtgever op mag vertrouwen dat de opdrachtnemer (de makelaar) de normen van een ‘redelijk bekwaam‘ en ‘redelijk handelend vakgenoot‘ in acht neemt. Daarbij wordt per geval gekeken naar de omstandigheden, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen.
Aansprakelijkheid makelaar jegens derden
Als een verkoper een makelaar inschakelt dan heeft de kopende partij geen overeenkomst met die makelaar gesloten. Er kan dus ook geen sprake zijn van een wanprestatie jegens de koper. Dat betekent gelukkig niet dat de koper de makelaar niet aansprakelijk kan stellen als die een fout maakt.
Dit kan op basis van een onrechtmatige daad. Dit is een handeling die in strijd is met de wet of hetgeen in het maatschappelijk verkeer als juist wordt beschouwd. Daar is bijvoorbeeld sprake van als de makelaar bewust informatie achterhoudt of onjuist informatie verstrekt. Hiervoor hoeft er geen overeenkomst te bestaan tussen de betrokken partijen.
Het is belangrijk om te onthouden dat de rechter bij iedere zaak afzonderlijk afweegt of een makelaar de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen en in hoeverre hij verantwoordelijk is voor eventuele schade. Daarbij worden alle specifieke omstandigheden in ogenschouw genomen.
Informatieplicht van de makelaar
Een makelaar heeft namelijk een informatie- en mededelingsplicht ten opzichte van de koper. Dat betekent dat hij de juiste informatie moet verstrekken en bijvoorbeeld ook alle bekende gebreken moet melden aan de koper. Hiervoor moet de makelaar verplicht informatie inwinnen bij de verkoper, bijvoorbeeld door een vragenlijst te verstrekken. De makelaar mag er volgens de Hoge Raad in beginsel vanuit gaan dat de informatie die de verkoper verstrekt juist is.
Aansprakelijkheid makelaar bij verkeerd woonoppervlak
Wanneer een makelaar verkeerde informatie in de advertentie of verkoopbrochure zet, dan kan de koper daar schade door lijden. De waarde van een woning wordt bijvoorbeeld mede bepaald door het woonoppervlak. Als in de advertentie een verkeerd gebruiksoppervlak staat vermeld, dan betaalt de koper misschien meer dan de woning daadwerkelijk waard is.
De verkopende makelaar kan aansprakelijk gesteld worden voor dergelijke fouten. Daarbij moet wel worden gekeken of de makelaar op eigen houtje de onjuiste informatie verstrekt heeft of dat hij zelf foute informatie van de verkoper heeft ontvangen.
Zelfs als de makelaar verkeerde informatie heeft ontvangen van de verkoper, dan is het alsnog mogelijk dat de makelaar aansprakelijk is.
De Hoge Raad heeft namelijk bepaald dat van een bekwaam handelend makelaar verwacht mag worden dat die het woonoppervlakte eerst opmeet (volgens de NEN-norm 2580) voordat hij de gegevens met potentiële kopers deelt. De makelaar mag er dus niet klakkeloos van uitgaan dat de informatie die een verkoper aanlevert juist is.
Aansprakelijkheid makelaar bij verborgen gebreken
Een koper koopt een huis in de staat waarin het op dat moment verkeert, inclusief alle gebreken. Alleen als de gebreken pas na de overdracht duidelijk worden en de koper hier niet vanaf had kunnen weten, noemen we dat een verborgen gebrek. De verkoper is in beginsel aansprakelijk voor een verborgen gebrek.
Toch zijn er ook situaties waarin een makelaar voor een verborgen gebrek aansprakelijk gesteld kan worden. Dat is bijvoorbeeld het geval als de verkopende partij het gebrek wel heeft laten zien aan de makelaar, maar de makelaar dit vervolgens niet aan de koper meldt.
Aansprakelijkheid makelaar bij gebruik in strijd met bestemmingsplan
Een bestemmingsplan bepaalt op welke manier een stuk vastgoed gebruikt mag worden. Niet ieder pand mag bijvoorbeeld permanent bewoond worden. Ook is niet elk soort gebruik toegestaan voor een bijgebouw. Wat voor gebruik in het bestemmingsplan is toegestaan is dus van groot belang voor de koper.
Als een makelaar de koper verkeerd informeert over het bestemmingsplan, dan kan de koper hem daarvoor aansprakelijk stellen.
Zo bepaalde de rechter bijvoorbeeld dat een aannemer aansprakelijk was toen een pand dat hij had geadverteerd als “woning” en “voormalige boerderij” volgens het bestemmingsplan niet particulier bewoond mocht worden. Dit terwijl de makelaar ervan op de hoogte was dat de koper de woning wel particulier wilde gaan bewonen.
De makelaar was ervan uitgegaan dat de gemeente particuliere bewoning zou gedogen. Hij had de koper hier niet over ingelicht. De rechter veroordeelde de makelaar daarom tot het vergoeden van de kosten die de koper moest maken om het bestemmingsplan te wijzigen.
Makelaar aansprakelijk voor nieuwe huurder
Makelaars worden ook ingeschakeld om huurders of huurwoningen te vinden. Maar wat als een makelaar bemiddelt tussen een huurder en verhuurder en de huurder uiteindelijk de huurprijs niet blijkt te kunnen betalen?
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in 2021 dat de makelaar verantwoordelijk was voor de geleden schade omdat hij de financiële situatie van de huurder niet voldoende had gescreend. Hierdoor, zo oordeelde het hof, had de makelaar de zorgplicht geschonden en was hij aansprakelijk voor de misgelopen huur.
Andere voorbeelden aansprakelijkheid van een makelaar
Naast bovenstaande voorbeelden zijn er nog tal van andere situaties waarin een makelaar aansprakelijk gesteld kan worden voor geleden schade. Een makelaar kan bijvoorbeeld ook aansprakelijk zijn als hij:
- Geen onderzoek naar asbest in de woning.
- Niet controleert of de waarborgsom op tijd is gestort, waardoor koop niet door kan gaan.
- Met foto’s in een brochure de indruk wekt dat het onroerend goed bestaat uit twee gebouwen die geheel voor bewoning geschikt zijn terwijl dit feitelijk niet zo is.
- Nalaat de koper te adviseren een bouwkundig rapport uit te laten voeren of juist adviseert geen bouwkundig rapport te laten opstellen en er achteraf schade ontstaat.
- De kopende partij niet tijdig wijst op de consequenties van het aflopen van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst.
- Weet dat een pand niet “normaal” gebruikt kan worden en dit niet aan de kopende partij meldt.
- Onjuiste informatie verstrekt over het gekochte erfpachtsrecht.
- Niet heeft onderzocht of de gemeente toestemming heeft verleend voor splitsing (bij verkoop van de helft van een woning, bijvoorbeeld een twee-onder-één-kapwoning).
- Bepaald onderzoek achterwege laat, bijvoorbeeld als het gaat om een recent gewijzigd bestemmingsplan in geval van herontwikkeling.
- De geworven huurder niet wijst op de geldende huurprijswetgeving en de huurder hierdoor meer huur betaalt dan op basis van het geldende puntensysteem van de Huurcommissie nodig zou zijn.
Een makelaar aansprakelijk stellen?
Heeft u schade geleden door een fout van een makelaar? De juristen van Invorderingsbedrijf kunnen voor u onderzoeken of het mogelijk is om de makelaar aansprakelijk te stellen. Als dat zo is, dan kunnen we de makelaar namens u in gebreke stellen.
Weigert de makelaar de schade te vergoeden? Dan kunnen we een juridische procedure aanspannen. De rechter kan de makelaar vervolgens veroordelen tot het betalen van de schadevergoeding (en alle bijgekomen kosten).
Schade vorderen
Om een schadevergoeding te kunnen eisen, is het belangrijk om vast te stellen hoe hoog de geleden schade precies is. Dat is bij huur- en verkoopkwesties rond vastgoed vaak niet eenvoudig.
Er moet onder andere worden vastgesteld voor welke schade de makelaar aansprakelijk is en of deze schade ook daadwerkelijk is geleden. Hiervoor moeten soms schaderapporten opgesteld worden of experts worden gehoord.
De juristen van Invorderingsbedrijf helpen niet alleen met het aansprakelijk stellen van de makelaar, maar ook met het bepalen van de geleden schade. Zo zorgen we dat u daadwerkelijk alle geleden schade vergoed krijgt als de rechter u in het gelijk stelt.
Juridisch advies nodig?
Laat uw gegevens achter en een van onze juristen neemt zo snel mogelijk contact met u op.
FAQ: Veelgestelde vragen over de aansprakelijkheid van makelaars
FAQ: Kan ik ook een klacht indienen tegen de makelaar?
In Nederland zijn veel makelaars aangesloten bij de beroepsvereniging NVM (Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen). Aangesloten makelaars moeten onder andere de standaardvoorwaarden van de beroepsvereniging hanteren. Als zij zich niet aan deze voorwaarden houden, dan kan de klant een tuchtklacht indienen bij de NVM.
Naast de NVM zijn er ook nog andere, kleinere beroepsverenigingen zoals de LMV (Landelijke Makelaars Vereniging) en de Vereniging Bemiddeling Onroerend goed (VBO). Ook deze brancheorganisaties hebben een klachtenprocedure.
Als de klacht in een tuchtprocedure gegrond wordt verklaard, staat u sterker tijdens een eventuele rechtszaak. Wel is het zo dat de rechter bij het vaststellen van een beroepsfout een eigen beoordeling dient te maken en niet zonder meer afgaat op het oordeel van de tuchtrechter. Als de rechter tot een ander oordeel komt dan de tuchtrechter zal hij dit wel duidelijk moeten motiveren.
FAQ: Moet een makelaar het melden als er in de buurt gebouwd gaat worden?
Er is geen algemene verplichting dat een makelaar kopers in moet lichten over mogelijke bebouwing in de omgeving. Wel is het zo dat de makelaar geen onjuiste informatie mag verstrekken over bouwplannen in de omgeving als hij van die plannen op de hoogte is (of had behoren te zijn).
Als de makelaar op de hoogte is van de mogelijkheid dat er in de omgeving hoogbouw gerealiseerd kan worden, dan heeft hij bovendien een spreekplicht ten opzichte van de koper. Dat betekent dat hij die informatie met de koper moet delen.
FAQ: Kan een makelaar aansprakelijkheid uitsluiten?
Een makelaar is dus in beginsel aansprakelijk als hij foute informatie deelt en de koper (of een andere betrokken partij) daardoor schade lijdt. Om te voorkomen dat zij aansprakelijk gesteld worden, nemen veel makelaars een zogenoemde exoneratieclausule op in de algemene voorwaarden. Dit is een voorbehoud dat stelt dat de makelaar bijvoorbeeld niet verantwoordelijk gehouden kan worden voor foutieve informatie aan de klant.
Als een gedupeerde de makelaar aansprakelijk stelt, dan zal die zich beroepen op de clausule.
Toch gaat de rechter lang niet altijd akkoord met een clausule die de aansprakelijkheid van de makelaar uitsluit. Een dergelijke clausule mag namelijk niet in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en de rechter zal vaak oordelen dat dit wel het geval is.
De rechter kijkt daarbij naar in welke mate de makelaar het verstrekken van de onjuiste informatie verweten kan worden. Heeft de makelaar bijvoorbeeld onderzocht of de informatie juist was? Of vooraf duidelijk gemaakt dat hij de informatie niet heeft kunnen verifiëren?
Als de rechter van oordeel is dat de makelaar het verstrekken van de onjuiste verweten kan worden, houdt een exoneratiebeding meestal geen stand. In dat geval kan de makelaar alsnog aansprakelijk en schadeplichtig zijn.
FAQ: Kan ik de makelaar aansprakelijk stellen voor scheuren in de muren?
Heeft u een nieuwe woning gekocht en daarin na de overdracht scheuren in de muren ontdekt? Als deze scheuren voor de overdracht duidelijk zichtbaar waren, dan kunt u de eigenaar daarvoor niet aansprakelijk stellen.
Als de scheuren waren weggewerkt en u kunt aantonen dat de vorige eigenaar ervan afwist, dan kunt u de verkoper wel aansprakelijk stellen. Heeft de verkoper de scheuren wel vermeld aan de verkoopmakelaar, maar heeft die het niet doorgegeven aan de koper? Dan kan de verkoper de makelaar aansprakelijk stellen voor de geleden schade.
Er kan zich ook een situatie voordoen, waarbij de koper een aankoopmakelaar inschakelt. Merkt de aankopend makelaar duidelijk zichtbare scheuren niet op? En heeft de koper de woning niet zelf bezichtigd? Dan kan de makelaar ten opzichte van de koper aansprakelijk zijn.
FAQ: Wat als de schade nog niet exact vast staat?
Als u schade heeft geleden, maar u weet nog niet exact hoeveel, dan kunt u de schade bij benadering begroten. Daarbij kan bijvoorbeeld worden gekeken naar hoe de situatie eruit zou hebben gezien als het het feit dat de schade heeft veroorzaakt zich niet zou hebben voorgedaan. Het is ook mogelijk om een voorschot op de schade vorderen en daarbij duidelijk te maken dat er in de toekomst waarschijnlijk nog kosten bijkomen.
FAQ: Wat is het verschil tussen een wanprestatie en een onrechtmatige daad?
Het aansprakelijk stellen van een makelaar kan op twee wettelijke gronden: een wanprestatie of een onrechtmatige daad.
Een wanprestatie kan alleen als er sprake is van een overeenkomst tussen twee of meer partijen. Als een opdrachtgever (koper of verkoper) een makelaar inschakelt, dan is er sprake van een overeenkomst. Als één van de partijen de afspraken niet nakomt, of als de makelaar niet handelt zoals u van een professionele makelaar mag verwachten, dan kan de opdrachtgever hem aansprakelijk stellen op basis van een wanprestatie.
Een koper en de verkopende makelaar hebben geen overeenkomst met elkaar gesloten. Daarom kan de koper een verkopend makelaar niet aansprakelijk stellen voor een wanprestatie. Maar als de makelaar een fout maakt die de koper dupeert, kan de koper de verkopend makelaar aansprakelijk stellen op basis van een onrechtmatige daad. Dit is een inbreuk op een recht, een handeling die in strijd is met de wet of iets doen dat volgens de ongeschreven regels in het maatschappelijk verkeer onjuist is. Hiervoor hoeft er geen contractuele relatie tussen de betrokken partijen te bestaan.
FAQ: Wat is een bemiddelingsovereenkomst?
Een overeenkomst tussen een makelaar en een opdrachtgever noemt men ook wel een bemiddelingsovereenkomst. Dit is een bijzondere variant van een normale opdrachtovereenkomst. En hiervoor zijn speciale wettelijke bepalingen vastgesteld.
De rechten en plichten van de klant en opdrachtnemer zijn vastgelegd in artikel 7:400 BW tot en met 7:413 BW. Hierin staat bijvoorbeeld dat een opdrachtnemer een zorgplicht heeft; hij moet zijn werk met de zorg van een goed opdrachtnemer uitvoeren.
Herkent een makelaar belangrijke zaken die hij als makelaar wel zou moeten opmerken niet? Of laat hij het na deze zaken door te geven aan de klant? Dan voldoet hij niet aan de zorgplicht en kan hij daarvoor aansprakelijk worden gesteld.
Heeft uw klant die factuur nog steeds niet betaald? Blijf niet eeuwig wachten en schakel over op No Cure No Pay incasso!
- Géén succes = géén kosten
- 100% uitkering van de hoofdsom
- 95% slagingspercentage
Alstublieft,
Uw download
Voorbeeld ingebrekestelling
Direct aan de slag met het versturen van uw ingebrekestelling? Gebruik dan onze handig voorbeeldbrieven.
