Makelaars steeds vaker door de rechter veroordeeld tot betaling
Heeft de makelaar een fout gemaakt? En lijdt u (of een derde) daardoor schade? Dan kunt u de schade op de makelaar verhalen door schade te vorderen. In dit artikel leest u hoe.
De overeenkomst tussen de makelaar en u als opdrachtgever
Met de makelaar heeft u een zogenaamde bemiddelingsovereenkomst gesloten. U betaalt de makelaar een vergoeding (“loon”), de makelaar brengt een koop- of huurovereenkomst tot stand. Denk hierbij aan het verkopen of verhuren van een woning, een bedrijfspand of een stuk grond. Maar wat nu als er beroepsfouten worden gemaakt?
Makelaar aansprakelijk ten opzichte van u als opdrachtgever
Wat een makelaar exact doet, spreekt u meestal van tevoren af. Maar dat hoeft niet. U mag verwachten dat de makelaar deskundig is en zich als een “goed opdrachtnemer” gedraagt. Denk aan het opmaken van een correcte verkoopadvertentie met de juiste afmetingen van de woning, het ontvangen van solvabele potentiële kopers, het voeren van gedegen onderhandelingen, het wijzen op bepaalde risico’s etc.
Zo heeft de rechtbank in deze uitspraak bepaald dat makelaars die zijn aangesloten bij NVM, VBO of VastgoedPro verplicht zijn om de meetinstructie te volgen die is gebaseerd op de NEN-2580-norm. Die norm schrijft voor wat meetelt voor het netto-gebruiksoppervlak van de woning. Als de makelaar de meetinstructie niet volgt en een verkeerd oppervlak vermeldt, kan hij jegens de koper aansprakelijk zijn voor de schade die daarvan het gevolg is.
Is de makelaar aansprakelijk gesteld? Dan is de makelaar schadeplichtig: de makelaar moet de schade die u (of een derde) lijdt vergoeden.
Het aantal makelaars dat met succes aansprakelijk wordt gesteld, neemt snel toe. Makelaars verzekeren zich hier daarom beter tegen en verzekeraars bieden speciale makelaarsverzekeringen.
Wat als er een prestatiedatum (termijn) is afgesproken?
In een overeenkomst spreekt u meestal af wanneer iets moet gebeuren of af moet zijn. Bijvoorbeeld: uiterlijk 30 september 2014 om 15.00 uur zal het pand worden opgeleverd. Of: de betalingstermijn is 30 dagen na factuurdatum. Dit is een zogenaamde fatale datum. Als deze datum wordt overschreden, is uw tegenpartij in verzuim. U hoeft uw tegenpartij dan geen ingebrekestelling meer te sturen. Dit staat ook in de wet, in art. 6:83 BW:
Makelaar aanspraklijk ten opzichte van een derde
Lijdt een andere partij, dus een derde, schade als gevolg van een fout van de makelaar? In dat geval zal de aansprakelijkheid zijn gebaseerd op onrechtmatige daad (en niet op basis van de overeenkomst die u als opdrachtgever met de makelaar heeft gesloten). De derde zal moeten stellen dat de makelaar ‘handelde in strijd met de zorgvuldigheid die hij in de gegeven omstandigheden had moeten betrachten’. Daarom is hij gehouden tot vergoeding van de schade die door deze onrechtmatige daad is ontstaan.
Direct een makelaar aansprakelijk stellen?
Schade verhalen, incassoprocedure starten of heeft u vragen? Vul het formulier in en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.
Waarvoor is een makelaar aansprakelijk?
De wet bepaalt dat u mag vertrouwen op een goed opdrachtnemer. Maar wat is dat? Wat mag u van een goed handelend makelaar verwachten? Daarover zegt de wet niets. In de rechtspraak is er diverse malen invulling gegeven aan dit begrip. De makelaar moet de normen van een ‘redelijk bekwaam‘ en ‘redelijk handelend vakgenoot’ in acht nemen. Daarbij wordt gekeken naar de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen.
Voorbeelden uit de rechtspraak
Al diverse keren hebben rechtbanken en de Hoge Raad zich gebogen over de aansprakelijkheid van een makelaar in verband met het verstrekken van onjuiste gegevens bij een verkoop.
Voorbeelden waarin de makelaar aansprakelijk kan zijn:
1. Indien er in een verkoopfolder of brochure onjuiste informatie wordt weergegeven over de metrage (en er daarna toch verkocht is op basis van deze informatie);
2. Wanneer de makelaar geen onderzoek instelt naar mogelijke aanwezige asbest in de woning;
3. Als de makelaar de door de verkoper opgegeven maten niet op juistheid controleert, voordat hij een verkoopfolder samenstelt;
4. Als de makelaar niet heeft onderzocht of de waarborgsom wel tijdig gestort is, waardoor uiteindelijk de levering niet door kon gaan;
5. Wanneer de makelaar met foto’s in een brochure de indruk wekt dat het onroerend goed, bestaande uit twee gebouwen, geheel voor bewoning geschikt is, en dit feitelijk niet zo is;
6. Wanneer de makelaar nalaat de koper te adviseren een bouwkundig rapport uit te laten voeren of juist adviseert geen bouwkundig rapport te laten opstellen en er achteraf schade ontstaat;
7. Wanneer de makelaar de kopende partij niet tijdig wijst op de consequenties van het aflopen van het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst;
8. Wanneer de makelaar weet dat een pand niet ‘normaal’ gebruikt kan worden en dit aan de kopende partij niet heeft gemeld;
9. Als de makelaar zowel een taxatiepraktijk als en een verkooppraktijk heeft en informatie wisselt met bijvoorbeeld de betrokken gemeente, waardoor een opdrachtgever benadeeld wordt;
10. Wanneer de makelaar onjuiste informatie afgeeft over het gekochte erfpachtsrecht;
11. Als de makelaar van de verkoper niet uitgezocht heeft of de splitsing in overeenstemming is met het bestemmingsplan;
12. Indien de makelaar bepaald onderzoek achterwege laat, bijvoorbeeld als het gaat om een recent gewijzigd bestemmingsplan in geval van herontwikkeling;
13. Als de (verhuur)makelaar de geworven huurder niet wijst op de geldende huurprijswetgeving en de huurder hierdoor feitelijk meer huur betaalt dan op basis van het geldende puntensysteem van de Huurcommissie nodig zou zijn en de huurder de eigenaar van het pand aansprakelijk stelt.
Met betrekking tot erfstdienstbaarheden, de onderzoeksplicht van een makelaar en zijn juridische kennis oordeelde de Rechtbank Leeuwarden op 2 juli 2003:
“Van een makelaar mag worden verwacht dat deze op de hoogte is van de regel dat een erfdienstbaarheid te niet gaat als het heersende en dienende erf in het bezit komen van dezelfde eigenaar. Olterterp had gelet op de mededeling van [eiseres] moeten constateren dat de erfdienstbaarheden verloren waren gegaan en had met deze wetenschap met [V.] en [G.] moeten onderhandelen.”
En ook
“Een makelaar is niet slechts een professionele vertegenwoordiger van een partij, maar een makelaar wordt juist vanwege zijn specifieke kennis en ervaring ingeschakeld. Een makelaar mag dan ook niet zondermeer afgaan op een mededeling van een opdrachtgever met daarin besloten het veronderstelde gevolg dat er nog erfdienstbaarheden op de percelen liggen. Op een makelaar rust de plicht om kritisch te onderzoeken of een mededeling van de opdrachtgever het veronderstelde gevolg heeft. Het is vaste jurisprudentie dat van een makelaar niet wordt verwacht dat hij dezelfde kadastrale recherche verricht als een notaris. In dit geval gaat het echter niet om een kadastrale recherche maar om een stuk juridische kennis, waarvan verwacht mag worden dat deze bij een makelaar aanwezig is en dat deze daar naar handelt.”
Makelaar aansprakelijk stellen bij verkeerd woonoppervlak
Met ingang van 2010 is de meetnorm NEN2580 verplicht gesteld voor NVM makelaars. Het gaat daarbij om het moment van inmeten van de woning. Meet de makelaar een woning verkeerd in en lijdt u hierdoor schade, dan kunt u de makelaar hiervoor aansprakelijk stellen. De Rechtbank Den Haag heeft op 11 september 2013 nog een makelaar met succes aansprakelijk gesteld en veroordeeld, die niet volgens voornoemde meetnorm had gemeten. De makelaar had een pand aangeboden van “ca. 60 m²” terwijl het werkelijke woonoppervlak, gemeten volgens meetinstructies NEN2580, 51,9 m² bleek te zijn. De schade werd door de eisende partij berekend als € 14.850,00 (€ 1.833,33 m² (€ 110.000,00 : 60 m²) x 8,1 m²). De rechtbank fixeerde de schade op € 12.000,00 te betalen door de makelaar.
“De rechtbank is van oordeel dat [A] in het onderhavige geval onrechtmatig jegens HVB heeft gehandeld door het woonoppervlak van de woning niet volgens de door de NVM voorgeschreven meetinstructie te berekenen. Volgens de in het geding gebrachte informatie is het gebruik van deze meetinstructie door alle NVM-makelaars met ingang van 1 september 2010 verplicht voor alle verkoopopdrachten van woningen, zonder dat daarbij onderscheid wordt gemaakt tussen verkoop aan consumenten of niet-consumenten. Nu de meetinstructie onvoorwaardelijk geldt, mocht ook HVB er in beginsel op vertrouwen dat het door [A] opgegeven oppervlak van de woning volgens de meetinstructie was berekend. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar mag ook door derden zoals HVB worden verwacht dat deze de door de NVM voorgeschreven meetinstructie met ingang van 1 september 2010 volgt.”
Makelaar aansprakelijk voor hennepplantage
Stel, een makelaar bemiddelt tussen u en een nieuwe huurder. En deze nieuwe huurder start een wietplantage in uw woning. Met succes kunt u een makelaar aansprakelijk stellen voor de schade die u lijdt.
In een eerdere procedure waarbij een bemiddelde huurder een hennepkwekerij was gestart oordeelde op 20 februari 2013 de Rechtbank Oost-Nederland als volgt. De makelaar is aansprakelijk voor schade, aangebracht door de huurder. Dit omdat de makelaar niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen en heeft nagelaten zijn verplichtingen na te komen. Als de eigenaar van het pand namelijk had geweten dat de makelaar de persoonsgegevens en betrouwbaarheid van de huurder niet zou controleren en ook geen toezicht op de woning zou houden, dan had de eigenaar van het pand nooit willen verhuren. De rechter vond dat de makelaar zijn specifieke zorgplicht had geschonden en hield hem aansprakelijk voor schade.
Waar let een rechter op?
Zoals gezegd let een rechter op alle omstandigheden van het geval. Denk daarbij aan de mate waarin de makelaar instaat voor de correctheid van de gegevens. Ook wordt gekeken naar de mate van schuld van de schadeveroorzakende gedraging. Evenzo is van belang het gedrag van de koper ten aanzien van het gekochte onroerend goed. In de Rechtspraak wordt regelmatig verwezen naar de bepaling in de bemiddelingsovereenkomst waarin de aansprakelijkheid van de makelaar wordt beperkt. Dit is een zogenaamde ‘exoneratieclausule’. De rechter kijkt ernaar of een makelaar zich hierop kan beroepen en wat de inhoud is van dit beding. In de praktijk blijkt dat heel wat makelaars deze clausule niet goed van toepassing hebben verklaard (en dus niet geldt). Ook kan de inhoud van dit contractuele beding de toets der kritiek vaak niet doorstaan. Het resultaat: de makelaar kan zijn aansprakelijkheid niet beperken.
Makelaar aansprakelijk stellen
Een makelaar aansprakelijk stellen is succesvol als wordt aangetoond dat hij toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Of dit het geval is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij wordt zoals gezegd gekeken of een makelaar een fout heeft gemaakt die een redelijk bekwaam handelende makelaar in gelijke omstandigheden niet gemaakt zou hebben. Ofwel: een makelaar die blundert is aansprakelijk voor schade.
Hoe makelaar aansprakelijk stellen
Heeft u schade geleden als gevolg van een fout gemaakt door de makelaar? Dan kunt u de makelaar een brief sturen waarin u hem aansprakelijk stelt. U geeft daarin duidelijk in dat u a) de makelaar aansprakelijk stelt voor schade en b) u omschrijft de situatie die is voorgevallen, waardoor schade is ontstaan (en waarvoor u de makelaar aansprakelijk houdt). Download onder aan de pagina of in het tekstvak aan de zijkant gratis onze brief aansprakelijk stellen makelaar.
Schade vorderen
Een makelaar die toerekenbaar tekort is geschoten, is schadeplichtig. Eenmaal schadeplichtig moet de makelaar de schade betalen die u (of een derde) lijdt. Maar hoe bepaalt u deze schade?
De eerste vraag die beantwoord moet worden, is voor welke schade een makelaar aansprakelijk is. Voor wat betreft de schadevergoedingsplicht moet u de schade kunnen aantonen. Daarnaast moet de schade daadwerkelijk worden geleden. Het is dus niet voldoende om een fictieve schadevergoeding te vorderen. Is er niets uitgesloten door de makelaar, dan is de makelaar in principe aansprakelijk voor de schade die aan zijn wanprestatie (tekortkoming) is toe te rekenen.
Maar wat nu als de makelaar zijn aansprakelijkheid (deels) heeft beperkt?
Het kan zijn dat een makelaar aansprakelijkheid heeft beperkt of uitgesloten. Dit bijvoorbeeld in de algemene voorwaarden die u overeengekomen bent of in de gesloten bemiddelingsovereenkomst. De exoneratieclausule die ik hiervoor al noemde. Of een makelaar zich hier op kan beroepen, bepaalt een rechter. Allereerst moet de clausule zijn overeengekomen en ten tweede moet deze niet in strijd zijn met een wettelijke bepaling of de redelijkheid en billijkheid.
Kortom: het is nog niet gezegd dat de schadeplicht van een makelaar door hemzelf beperkt wordt.
In de praktijk laten makelaars het niet zover komen. Eenmaal aansprakelijk gesteld kiezen veel makelaars voor een minnelijke oplossing. Denk hierbij aan een schikking.
Wat als de schade nog niet exact vast staat?
Als u schade heeft geleden, maar u weet nog niet exact hoeveel, dan kunt u de schade benaderen (begroten). U kunt ook een voorschot op de schade vorderen, waarbij de schade wordt ‘opgemaakt bij staat en wordt vereffend volgens de wet‘.
Een klacht indienen tegen de makelaar bij NVM niet voldoende
Niet alle makelaars zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Is een makelaar dit wel? Bij de NVM kunt u een klacht indienen. Soms wordt een klacht gegrond verklaard. Maar let op: de rechter zal toch een eigen beoordeling maken van de zogenaamde beroepsfout van de makelaar. Het spreekt voor zich dat een terechte klacht hieraan bij zal dragen. Het is niet verplicht een klacht in te dienen bij de NVM. U kunt ook direct een incassotraject starten.
Makelaar tuchtrechtelijk aansprakelijk?
Schade vorderen bij een makelaar is een civielrechtelijke aangelegenheid. Indien u een tuchtklacht tegen een makelaar hebt ingediend, betekent het niet automatisch dat hij ook civielrechtelijk aansprakelijk is. Op 4 april 2006 oordeelde de Rechtbank Zwolle-Lelystad
“dat een tuchtrechtelijke berisping nog geen aansprakelijkheid creëert. Daartoe moet voldaan zijn aan de eisen van, in dit geval, art. 6:162 BW. (…) Het had op de weg van [eisende partij] gelegen om voldoende aan te voeren ter onderbouwing van haar standpunt dat [gedaagde partij] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Daarvoor is niet voldoende dat op het professionele gedrag van [gedaagde partij] tuchtrechtelijke aanmerkingen zijn gemaakt. “
Tips in geval van een makelaar aansprakelijk stellen
1. Stuur de makelaar een brief, waarin u hem aansprakelijk stelt. Beschrijf waarvoor u de makelaar aansprakelijk stelt. Verzend de brief bij voorkeur aangetekend en bewaar een kopie en het verzendbewijs. Een voorbeeldbrief download u gratis onderaan dit artikel of in het tekstvak aan de zijkant van deze pagina.
2. Verzamel bewijzen over de fouten die de makelaar heeft gemaakt. Denk aan foto’s, getuigenverklaringen, e-mails, verkoopfolders etc.
3. Calculeer het bedrag dat u wenst te vorderen. Let op: dit bedrag moet realistisch en te onderbouwen zijn. Bewaar uw calculaties.
4. Verzoek uw makelaar om het schadebedrag te betalen. Blijft betaling uit? Start dan direct een incassoprocedure.
Onderneem actie
Makelaar aansprakelijk stellen? Direct schade verhalen op de makelaar? Schade berekenen? Of een incassoprocedure starten, neem dan vrijblijvend contact met ons op door onderstaand formulier in te vullen of via telefoonnummer 070-7620330 of stuur ons een e-mail.
Direct een makelaar aansprakelijk stellen?
Schade verhalen, incassoprocedure starten of heeft u vragen? Vul het formulier in en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.
Heeft uw klant die factuur nog steeds niet betaald? Blijf niet eeuwig wachten en schakel over op No Cure No Pay incasso!
- Géén succes = géén kosten
- 100% uitkering van de hoofdsom
- 95% slagingspercentage
Alstublieft,
Uw download
Voorbeeld ingebrekestelling
Direct aan de slag met het versturen van uw ingebrekestelling? Gebruik dan onze handig voorbeeldbrieven.
