Home PageRetentierecht verhuurder

Retentierecht verhuurder bij huurachterstand

Het retentierecht is een wettelijk recht om ‘zaken’ als schuldeiser onder u te houden als de wederpartij de rekening niet betaalt. Verhuurders krijgen regelmatig te maken met huurders die de huur niet betalen. In sommige gevallen kan de verhuurder dan een beroep doen op het retentierecht en de sloten vervangen om de huurder de toegang tot het gehuurde te ontzeggen.

Hieronder leggen we uit hoe dat zit. Lees het artikel aandachtig door, want het retentierecht inroepen als verhuurder mag lang niet altijd.

Even sparren?

Vul uw gegevens in en een van onze specialisten neemt zo snel mogelijk contact met u op.

Wat is het retentierecht?

Het retentierecht is een in de wet opgenomen recht om zaken van uw debiteur vast te houden totdat zij de rekening betaald hebben. Het retentierecht staat beschreven in Artikel 290 Burgerlijk van Wetboek Boek 3:

“Retentierecht is de bevoegdheid die in de bij de wet aangegeven gevallen aan een schuldeiser toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.”

Het retentierecht kan volgens de wet worden gebruikt als:

de schuldeiser een opeisbare vordering heeft
de schuldeiser feitelijke macht over de zaak uitoefent
de vordering en de zaak voldoende samenhang vertonen

Lees meer over:

Kan een verhuurder het retentierecht inroepen?

Maar hoe zit dat voor verhuurders? Sommige verhuurders vragen zich bijvoorbeeld af of zij het retentierecht in kunnen roepen en de sloten van een verhuurd winkelpand kunnen vervangen. Op die manier kunnen zij de huurder toegang tot het pand ontzeggen. Als er nog spullen van de huurder staan, kan die daar niet meer bij tot de volledige vordering betaald is. Op die manier kan het retentierecht als een effectief pressiemiddel gebruikt worden.

Of een verhuurder het retentierecht kan uitoefenen is afhankelijk van de situatie:

De huurovereenkomst is nog niet beëindigd
De huurovereenkomst is al beëindigd

Als de huurovereenkomst nog niet beëindigd is, kan een verhuurder nooit rechtsgeldig het retentierecht inroepen en de huurder toegang tot het gehuurde ontzeggen.

Op grond van het huurrecht is een verhuurder namelijk verplicht om een huurder onbelemmerde toegang tot het gehuurde te bieden. Door de sloten te vervangen en de huurder de toegang te ontzeggen, maakt de verhuurder in feite eigenhandig een einde aan de huurovereenkomst. Een huurovereenkomst mag volgens de wet alleen tussentijds beëindigd worden door de rechter.

Voorbeeld

In 2013 bepaalde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat een verhuurder onrechtmatig een beroep had gedaan op het retentierecht. De verhuurder had de sloten van het gehuurde verwisseld omdat er een flinke huurachterstand bestond. Het hof oordeelde dat de verhuurder door de sloten te vervangen de zaken waar het retentierecht op werd uitgeoefend niet op rechtmatige wijze onder zich had gekregen. Hierdoor was het beroep op het retentierecht onrechtmatig. De rechter veroordeelde de verhuurder tot teruggave van de spullen en het verlenen van toegang tot het pand.

Huurovereenkomst is al beëindigd

Is de huurovereenkomst afgelopen? Of is het huurcontract ontbonden door de rechter? Dan is het wel mogelijk om een rechtsgeldig beroep op het retentierecht te doen.

Als de huurovereenkomst al is beëindigd en er staan nog spullen van de huurder in het pand, dan kan de verhuurder de sloten vervangen en het retentierecht inroepen. Dit moet dan voor iedereen zichtbaar zijn, bijvoorbeeld door een brief aan de ramen. U hoeft de in het pand aanwezige spullen pas terug te geven als de huurachterstand is ingelopen.

Huurovereenkomst laten ontbinden

Als de huurovereenkomst dus nog bestaat, dan kunt u geen beroep doen op het retentierecht. In dat geval kunt u een procedure starten om het huurcontract door de rechter te laten ontbinden. Op deze manier kunt u de huurder uitzetten. Vervolgens kunt u, als de huurder nog spullen in het pand heeft staan, uw retentierecht uitoefenen.

Er zijn verschillende wettelijke opzeggingsgronden voor een huurovereenkomst. Structurele wanbetaling is er daar één van. Doorgaans is een betalingsachterstand van 3 maanden voldoende om de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden.

Huurincasso

Als uw huurder een huurachterstand heeft, dan is het verstandig om in ieder geval een huurincasso te starten. Tijdens de incassoprocedure gaan onze incassospecialisten achter uw geld aan.

In eerste instantie proberen we de achterstallige huur op een minnelijke wijze te innen, bijvoorbeeld door aanmaningen te sturen. Ook nemen we contact op met uw huurder om de reden voor de huurachterstand te achterhalen.

Betaalt uw debiteur na een minnelijke procedure nog steeds niet, dan kunnen we juridische stappen ondernemen. Het uitoefenen van het retentierecht kan daarbij eventueel een pressiemiddel zijn. Ook kunnen onze juristen het huurcontract laten ontbinden.

Meer informatie?

Vul uw gegevens in en we nemen zo snel mogelijk contact met u op.

FAQ: Veelgestelde vragen over retentierecht voor verhuurders

FAQ: Wanneer is een vordering opeisbaar?

Een vordering is opeisbaar zodra de afgesproken betalingstermijn is verlopen. Bij een huurcontract wordt doorgaans een uiterste datum afgesproken waarop de huur iedere maand betaald moet zijn. Die datum geldt als de vervaltermijn. Na het verstrijken van de vervaltermijn is de vordering opeisbaar.

FAQ: Wat als de verhuurder het retentierecht onrechtmatig uitoefent?

Als een verhuurder onterecht retentierecht uitoefent op het gehuurde, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben. De huurder kan de verhuurder in dat geval aansprakelijk stellen voor eventuele geleden schade. Met name voor een gehuurde winkel of een bedrijfspand kunnen die kosten enorm oplopen. Daarom is het belangrijk om juridisch advies in te winnen voor u een beroep doet op het retentierecht. Onze juristen kunnen voor u onderzoeken wat de meest effectieve manier is om uw vordering te innen.

FAQ: Wat zijn zaken?

Om het retentierecht uit te kunnen oefenen moet de schuldeiser feitelijke macht uitoefenen over de ‘zaken’. Onder zaken worden volgens Artikel 2 Burgerlijk Wetboek Boek 3 alle ‘vatbare stoffelijke objecten die voor menselijke beheersing vatbaar zijn verstaan’. Het gaat onder andere om roerende goederen en onroerende goederen.

FAQ: Kan een aannemer het retentierecht inroepen tegen een huurder?

Als een aannemer in opdracht van een huurder werkzaamheden verricht en de huurder vervolgens de facturen niet betaalt, dan kan de aannemer het retentierecht uitoefenen (mits hij de feitelijke macht heeft over het gehuurde). Als de aannemer bijvoorbeeld een verbouwing uitvoert in een gehuurd pand en hierdoor als enige toegang heeft tot het pand, dan kan hij de huurder de toegang ontzeggen door hekken te plaatsen of de sloten te veranderen en een beroep te doen op het retentierecht. Zo kan hij de huurder toegang tot het pand ontzeggen tot de rekening betaald is.

Het retentierecht geldt bovendien ook voor derden, bijvoorbeeld de verhuurder van het pand (een derde met een ouder recht). Wel is het zo dat de aannemer vooraf moet controleren of er toestemming van de eigenaar is om de werkzaamheden uit te voeren.