Huurder uitzetten: zo kan dat
Als uw huurder (steeds) niet betaalt, is het logisch dat u de huurder wilt uitzetten. Als verhuurder de huur opzeggen kan helaas niet zomaar. Voordat u een huurder kunt uitzetten, moet een rechter de huurovereenkomst ontbinden. Dat kan alleen op basis van specifieke wettelijke redenen.
De juristen van Invorderingsbedrijf zijn gespecialiseerd in huurrecht en kunnen de ontbinding van het huurcontract voor u verzorgen. Vervolgens kunnen we het pand ook daadwerkelijk door een deurwaarder laten ontruimen als de huurder niet uit zichzelf vertrekt.
Hieronder leggen we uit wanneer het mogelijk is om een huurder uit te zetten en hoe een dergelijke procedure eruitziet.
Heeft u vragen over het uitzetten van een huurder? Aarzel niet en neem contact op met onze huurrechtspecialisten voor een kosteloos eerste advies.
Wanneer kunt u een huurder uitzetten?
Er kunnen tal van redenen zijn om een huurder uit te willen zetten. Misschien betaalt uw huurder u niet op tijd. Of wilt u de woning zelf gebruiken.
Een huurder uitzetten kan echter niet zomaar. Een huurder geniet namelijk huurbescherming. Met name voor huurders van woonruimte strekt die bescherming ver. Alleen in bepaalde specifieke gevallen kan de verhuurder de rechter vragen de huur te beëindigen. Ook huurders van bedrijfsruimten zoals winkels en horeca krijgen veel bescherming.
Zowel voor huurders van woningen als consumentgerichte bedrijfsruimten is het uitzetten van de huurder alleen mogelijk op specifieke gronden.
In de wet worden vijf redenen genoemd om de huur (via de rechter) te beëindigen. Deze bespreken we hieronder.
1. Uw huurder is geen ‘goed huurder'
Elke huurder is verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Wat een goed huurder is, wordt in de wet niet nader gespecificeerd. De huurder moet in elk geval toegang verschaffen tot het gehuurde, bijvoorbeeld voor reparaties. Ook moet de huurder tijdig de huur betalen en mag hij niet in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomst handelen.
Een huurder toont zich bijvoorbeeld geen ‘goed huurder’ als hij:
- Een huurachterstand van minimaal 3 maanden heeft*
- Een wietplantage is begonnen
- De woning illegaal onderverhuurt
- Uw huurder ernstige overlast voor omwonenden veroorzaakt (geluidshinder, dieren, stankoverlast etc.)
*De Rechtspraak hanteert de driemaandstermijn als een richtlijn. Het is dus geen vaste maatstaf. Ook bijvoorbeeld een kleinere huurachterstand kan ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
2. Huurder uit huis zetten voor eigen gebruik
In sommige gevallen is het mogelijk om de huurder uit te zetten als u de woning dringend zelf nodig heeft. Daarbij moet u als eigenaar aantonen dat de toestand zo nijpend is dat niet langer van u gevraagd kan worden de huur nog langer door te laten gaan.
De rechter weegt bij de beslissing om de huurovereenkomst te ontbinden de belangen van huurder, verhuurder (en eventuele onderhuurders) tegen elkaar af. Het belang van de verhuurder om de woning zelf te gebruiken moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder om in de woning te blijven wonen.
De rechter kijkt bijvoorbeeld of de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Het is aan de verhuurder om aan te tonen dat dit het geval is. Wat passend is, hangt af van de omstandigheden; de rechter kijkt bijvoorbeeld naar de huidige woonruimte, de financiële positie van de huurder en het aantal gezinsleden.
Als de rechter het verzoek om beëindiging van de overeenkomst toewijst, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als vergoeding voor de kosten van verhuizing.
Ook onder de volgende omstandigheden kan de huurovereenkomst worden ontbonden, zelfs als de verhuurder woning niet zelf wil gaan bewonen:
- De woning moet worden gesloopt of gerenoveerd en dit is niet mogelijk met een huurder in het pand;
- De verhuurder wil de woning verstrekken aan een gehandicapt persoon. Deze woning is bij de bouw al ingericht voor bewoning van een gehandicapt persoon of met financiële steun van een wettelijke regeling aangepast voor bewoning van een gehandicapt persoon;
- De verhuurder wil de woning verstrekken aan een oudere persoon. Het gaat om een woning in een complex van zelfstandige woningen die bij de bouw voor ouderen is ingericht en bestemd, zoals een aanleunwoning;
- Bij een studentenwoning mag de eigenaar de huurder uitzetten na het beëindigen van de studie, zodat hij de woning kan verhuren aan een nieuwe student. De woning moet specifiek zijn bestemd voor studentenhuisvesting (zogenoemde campuscontracten);
- Bij een jongerenwoning mag de verhuurder de woning na het aflopen van een (verlengd) jongerencontract verhuren aan een andere jongere van maximaal 27 jaar oud;
- Bij woningen voor grote gezinnen (minimaal 8 personen) mag de verhuurder de huurder uitzetten als het huishouden van de huurder is gedaald tot vier of minder personen.
Het voornemen om de woning te verkopen is geen geldige reden om de huurovereenkomst te ontbinden.
Voorbeeld uit de rechtspraak:
In september 2024 bepaalde het Gerechtshof in Leeuwarden dat een verhuurder terecht een beroep deed op dringend eigen gebruik vanwege een renovatie. Daarom wordt het huurcontract ontbonden.
“Het hof oordeelt dus dat sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie die zonder beëindiging van huur niet mogelijk is, bestaande in sloop van het gehuurde en nieuwbouw. Dat levert dringend eigen gebruik op.”
3. Tussenhuur (diplomatenclausule) bij tijdelijk vertrek
Een verhuurder kan besluiten dat hij zijn woonruimte tijdelijk wil verhuren, bijvoorbeeld als hij zelf een tijd in het buitenland verblijft. In dat geval kan worden afgesproken dat de huur tijdelijk is en de huurder de woning op een afgesproken moment weer moet verlaten.
Een dergelijke bepaling in de huurovereenkomst noemt men een diplomatenclausule.
Om gebruik te maken van de diplomatenclausule moet duidelijk vastgelegd worden dat de verhuur tijdelijk is omdat de verhuurder tijdelijk naar het buitenland gaat. De verhuurder moet aantonen dat hij daadwerkelijk in het buitenland verblijft en écht van plan is om terug te keren.
De clausule mag niet gebruikt worden als trucje om een woning tijdelijk te verhuren zonder huurbescherming.
De diplomatenclausule kan niet worden gebruikt als de verhuurder geen belang meer heeft bij het vertrek van de tijdelijke huurder, bijvoorbeeld als hij na terugkeer niet zelf in de woning gaat wonen.
Als de tijdelijke huurder eerder vertrekt (voordat de oorspronkelijke huurder de woning weer wil bewonen), kan de woning nogmaals tijdelijk verhuurd worden volgens de diplomatenclausule.
4. Nieuwe overeenkomst
De verhuurder kan een redelijk voorstel doen om de huurovereenkomst te veranderen of een nieuwe overeenkomst te sluiten. Als de huurder niet akkoord gaat met een redelijk voorstel, kan de verhuurder de rechter vragen het huurcontracten beëindigen.
Een dergelijk redelijk voorstel kan bijvoorbeeld het volgende inhouden:
- Woningverbetering: de woning wordt aangepast en de huur gaat eventueel omhoog;
- Verandering van de betaalwijze van de huur
- Verandering in de betaalwijze van energie en water (bijvoorbeeld rechtstreeks aan het energiebedrijf door de huurder)
- Het aanpassen van verouderde bepalingen
- Gedogen van het recht van overpad
- Het schriftelijk vastleggen van mondelinge afspraken
5. Uitvoeren bestemmingsplan
Ook als de gemeente een bestemmingsplan wil realiseren op de plek waar de woning staat, kan de huurovereenkomst in principe worden beëindigd. Mogelijk moet de verhuurder (in dit geval vaak de gemeente) dan een tegemoetkoming betalen voor de verhuis- en inrichtingskosten. Een (nieuw) bestemmingsplan betekent echter niet dat de huurovereenkomst automatisch vervalt. Ook in dit geval zal de verhuurder naar de rechter moeten stappen om beëindiging af te dwingen.
De huurovereenkomst ontbinden
Het is dus mogelijk om een huurder uit te zetten, maar alleen als de juiste procedure wordt doorlopen.
Hoe de procedure eruitziet, hangt af van de reden van de uitzetting. De procedure verloopt namelijk iets anders als de huurder zich niet aan de afspraken houdt (wanprestatie) dan wanneer er sprake is van speciale omstandigheden, zoals het dringend eigen gebruik van de woning of een gemeentelijke bestemmingsplan.
Over het algemeen bevat een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en uitzetting de volgende stappen:
Stap 1
Huurder in gebreke stellen
Als de huurder de huur niet op tijd betaalt of zich op een andere manier zijn verplichtingen niet nakomt, dan moet u de huurder schriftelijk manen om dit alsnog te doen. Dit doet u door middel van een ingebrekestelling.
Veroorzaakt de huurder overlast voor omwonenden, dan hoeft u de debiteur niet in gebreke te stellen (de overlast kan immers niet meer ongedaan worden gemaakt), maar het is wel belangrijk om schriftelijk te eisen dat de overlast stopt en een dossier op te bouwen.
Als u wilt dat de huurder om een andere reden vertrekt, kunt u uw voornemen bespreken met uw debiteur en onderzoeken of uw debiteur hiermee akkoord gaat. Vervolgens kunt u dit schriftelijk vastleggen.
Stap 2
Dagvaarding of verzoekschrift
Als de huurder de huur niet op tijd betaalt of zich op een andere manier zijn verplichtingen niet nakomt, dan moet u de huurder schriftelijk manen om dit alsnog te doen. Dit doet u door middel van een ingebrekestelling.
Veroorzaakt de huurder overlast voor omwonenden, dan hoeft u de debiteur niet in gebreke te stellen (de overlast kan immers niet meer ongedaan worden gemaakt), maar het is wel belangrijk om schriftelijk te eisen dat de overlast stopt en een dossier op te bouwen.
Als u wilt dat de huurder om een andere reden vertrekt, kunt u uw voornemen bespreken met uw debiteur en onderzoeken of uw debiteur hiermee akkoord gaat. Vervolgens kunt u dit schriftelijk vastleggen.
Stap 3
Uitspraak rechter
De rechter beoordeelt het geschil of verzoek en weegt de belangen van beide partijen af. Vervolgens kan de rechter de huurovereenkomst opzeggen. De rechter beëindigt de huur en kan tegelijk een datum vaststellen waarop de huurder vertrokken moet zijn. Dit wordt vastgelegd in een ontruimingsbevel.
Stap 4
Ontruimingsprocedure
Als de huurder weigert vrijwillig te vertrekken, laten we de woning ontruimen door een gerechtsdeurwaarder. Hiervoor werken we samen met de beste deurwaarders.
Voor de ontruiming kan de deurwaarder, indien nodig, politie-assistentie inroepen. De kosten van de ontruiming kunnen op de huurder worden verhaald.
Als de rechter bij het beëindigen van de huurovereenkomst nog geen ontruimingsbevel heeft gegeven, moeten we eerst een aparte ontruimingsprocedure voeren. In dat geval beoordeelt de rechter afzonderlijk of de huur op een rechtsgeldige manier is beëindigd en of ontruiming gerechtvaardigd is. Als dat zo is geeft de rechter een ontruimingsbevel af.
Huurincasso
Heeft u een huurder met grote huurachterstanden? Of de huurder wordt uitgezet of niet, u heeft recht op de achterstallige huur. Vaak gaat dit niet vanzelf en moet u een incassoprocedure starten om de achterstallige huur te innen.
Invorderingsbedrijf is gespecialiseerd in huurincasso. We proberen de huur eerst via een buitengerechtelijke incassoprocedure te innen. Als dit niet werkt, kunnen we tijdens een gerechtelijke procedure vragen de huurder te veroordelen tot betaling van de huurachterstand.
Als we een procedure voeren om de huurder uit te zetten, kunnen we direct de achterstallige huur vorderen.
Schade vorderen
Heeft de huurder schade veroorzaakt. Dan kunnen we tijdens de gerechtelijke procedure aan de rechter vragen om de huurovereenkomst op te zeggen en de huurder direct aansprakelijk stellen voor de geleden schade.
Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om:
- De schade die u heeft geleden door het gedrag van de huurder, zoals een wietplantage, illegale onderhuur, verbouwingen zonder toestemming of andere veranderingen aan het gehuurde;
- Een voorschot op te verwachten schade, omdat u bijvoorbeeld eerst nog moet gaan renoveren.
Als u een boetebeding heeft vastgelegd in de huurovereenkomst, kunnen wij de boetes waar u recht op heeft ook voor u vorderen.
Wilt u uw huurder uitzetten?
Wilt u een huurder uitzetten? Bijvoorbeeld omdat die de huur structureel te laat betaalt, overlast veroorzaakt of zich op een andere manier niet als een goed huurder gedraagt? Of heeft u de woning dringend nodig voor eigen gebruik?
De juristen van Invorderingsbedrijf kunnen de huurovereenkomst via de rechter ontbinden. Daarbij kunnen we direct betaling van eventuele huurachterstanden en een vergoeding voor geleden schade eisen. Als de huurder vervolgens niet uit zichzelf vertrekt, verzorgen we de ontruiming. Hiervoor werken we samen met de beste gerechtsdeurwaarders.
Neem voor meer informatie contact met ons op door hieronder uw gegevens in te vullen.
Direct uw huurder uitzetten?
Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact met u op!
Veelgestelde vragen over huurder uitzetten
Kan ik mijn huurder uitzetten bij verkoop?
Nee, de verkoop van een woning of pand betekent niet automatisch dat de huur eindigt en is ook geen rechtsgeldige grond om de huurder uit te zetten. Het huurobject kan wel verkocht worden, maar dan moet de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst respecteren. De huurder kan dus blijven wonen, maar heeft een nieuwe verhuurder.
Mag ik een huurder uit huis zetten voor eigen gebruik kind?
Het dringend eigen gebruik van de woning zoals beschreven in het huurrecht geldt ook voor ‘nauwe familieleden’. Als een kind van de verhuurder de woning dringend nodig heeft, dan is het dus mogelijk om de rechter te vragen de huur te beëindigen.
Ook hierbij zal de rechter zorgvuldig afwegen of het belang van de verhuurder (en het kind) zwaarder wegen dan dat van de huurder. Tevens moet de verhuurder aantonen dat huurder een passende andere woning kan krijgen. Ook kan de rechter bepalen dat de verhuurder een redelijke vergoeding moet betalen aan de huurder.
Kan ik een huurder uitzetten voor een renovatie?
De verhuurder kan de huur onder bepaalde omstandigheden opzeggen bij de renovatie van de woonruimte. Onder renovatie wordt een sloop met vervangende nieuwbouw of een gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
De verhuurder moet bewijzen dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst onmogelijk is. Ook moet de verhuurder eerst zoeken naar oplossingen waarbij het verbreken van de huurovereenkomst niet noodzakelijk is.
Kleinschalige werkzaamheden aan de woning zijn niet voldoende om de huurovereenkomst op te zeggen.
Wanneer kan ik de huurder uitzetten bij huurachterstanden?
Huurachterstanden kunnen een reden voor de rechter zijn om het huurcontract te ontbinden. Grote huurachterstanden passen namelijk niet bij goed huurderschap.
Dat betekent niet dat de huurder direct uitgezet kan worden als hij een keer te laat is met het betalen van de huur.
Er bestaat geen vaste wetgeving over hoe hoog de huurachterstanden moeten zijn, voordat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden. Als richtlijn wordt een huurachterstand van drie maanden aangehouden om een ontbinding te rechtvaardigen. Dit is een richtlijn en geen harde eis. Ook een kleinere huurachterstand kan in theorie dus voldoende zijn om de huur te beëindigen.
Wat moet ik doen als mijn huurder overlast veroorzaakt?
Als uw huurder overlast veroorzaakt, is het van belang door middel van een aangetekende brief of e-mail een schriftelijk waarschuwing aan de huurder te sturen waarin u aangeeft op welke manier de huurder overlast veroorzaakt, dat dit in strijd is met goed huurderschap of de huurovereenkomst en dat bij herhaling de huurovereenkomst opgezegd kan worden.
Daarnaast is het belangrijk om de overlast te documenteren. Bewaar bijvoorbeeld de klachten van buren of andere meldingen van de overlast.
Op deze manier wordt de procedure makkelijker en bouwt u een dossier op en kunt aantonen dat u als verhuurder redelijk heeft gehandeld en de huurder de kans heeft gegeven de overlast te stoppen.
Wat als mijn huurder een tijdelijk huurcontract heeft?
Bij een zelfstandige woning mogen verhuurders sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt een tijdelijk huurcontract van maximaal 2 jaar aanbieden. Dit contract eindigt in tegenstelling tot een vast huurcontract automatisch na afloop van een bepaalde periode. De verhuurder hoeft het contract niet op te zeggen, mits:
- Hij schriftelijk bevestigt dat het contract afloopt. Dit moet minstens 1 en maximaal 3 maanden voor de einddatum van het contract gebeuren.
- Stuurt de verhuurder geen bevestiging van het aflopen van het tijdelijk huurcontract, dan wordt het tijdelijke contract automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd.
Bij de verhuur van winkelruimtes en horeca is een standaardcontract 5 jaar. Dit tijdelijke contract kan na deze vijf jaar alleen om specifieke redenen worden beëindigd. Dit moet gebeuren met een opzegtermijn van een jaar. Als de verhuurder de huur niet op de juiste manier opzegt, wordt het huurcontract automatisch met 5 jaar verlengd.
Voor andere bedrijfsruimtes zoals kantoorpanden geldt veel minder huurbescherming. Bij dergelijke huurcontracten kan de verhuurder de huur stopzetten aan het eind van het contract.
Wat is huurdersbescherming?
Huurdersbescherming verwijst naar de rechten en wettelijke beschermingen die aan huurders worden geboden om hun woonrechten te waarborgen en hen te beschermen tegen onredelijke behandeling door verhuurders.
Huurdersbescherming varieert per rechtsgebied. Particuliere huurders van een woning genieten bijvoorbeeld meer huurbescherming dan zakelijke huurders. Huurders van consumentgerichte bedrijfsruimtes zoals winkels en horeca genieten relatief veel huurbescherming.
Direct huurincasso starten?
- Dezelfde werkdag actie!
- Up pand weer beschikbaar voor wél betalende klanten
- Gespecialiseerde juristen in huurincasso
Zeer duidelijk en vriendelijk. Behulpzaam met het invoeren van gegevens op de computer.
Onze Incassojuristen & Adviseurs
- mr. drs. Joost KoningsIncassojurist
- mr. May LeungIncassojurist
- mr. Wesley BoetersInterim-advocaat
Niet verwacht dat het snel zou gaan. Ongelofelijk dat je zelf tijden bezig bent en dan schakel je eindelijk iemand anders in en dan kunnen ze opeens wel betalen. Goed dat dit soort incassobedrijven bestaan.
Goed en snel resultaat met buitenlands incasso, korte lijnen.