Inloggen op de klantenomgeving

De Online Cockpit is exclusief voor opdrachtgevers. Indien u nog geen eigen account heeft, klik dan hier om uw vordering direct over te dragen of neem contact met ons op via telefoon +31(0)70-7620330.

Wachtwoord vergeten Inloggen
Ik wil mijn huurder eruit zetten en wat zijn mijn rechten?
AAEAAQAAAAAAAAvxAAAAJDc3YWRhZjAwLTU0NzUtNDc2NS04ZjkyLTlhNDAyYzM0ZTBmOQ
Door:
in Huurrecht
op 1 april 2017
mr. drs. Joost Konings

‘Een huurder kan gemakkelijk uit huis gezet worden als de juiste stappen worden gevolgd’

Als uw huurder niet betaalt, is het logisch dat u een einde wilt maken aan de huurovereenkomst. Een huurder eruit zetten betekent dat de huurovereenkomst door de rechter ontbonden moet worden. Dat kunt u helaas niet zelf doen. Een rechter maakt een einde aan de huurovereenkomst als de huurder de huur niet betaalt. Ook als er afspraken uit de huurovereenkomst worden geschonden beëindigt de rechter de huurovereenkomst.Heeft u vragen over een huurder eruit zetten? Aarzel niet en neem contact op met onze huurrecht specialisten voor kosteloos eerste advies. Dan weet u waar u aan toe bent.

Mijn huurder is geen ‘goed huurder’

Elke huurder is verplicht om zich als een goed huurder te gedragen. Wat precies een goed huurder is, is niet precies te zeggen. De huurder moet in elk geval toegang verschaffen tot het gehuurde, bijvoorbeeld voor reparaties. Ook moet de huurder tijdig de huur betalen en mag hij niet in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomst handelen.

Wanneer kunt u een huurder eruit zetten?

De Nederlandse wet gaat uit van huurderbescherming. De wetgever vindt dat iedereen recht heeft op onderdak. Maar dat betekent niet dat u als verhuurder maar alles hoeft te pikken. Ons kantoor werkt in opdracht van verhuurders.

Een huurder eruit zetten kan in een aantal gevallen. Er zijn vijf situaties die voor een kantonrechter aanleiding kunnen zijn om het verzoek huurder eruit zetten te rechtvaardigen. Maar zeker ook andere gevallen kunnen aanleiding zijn om de huurder eruit te zetten.

  1. Een huurachterstand van minimaal 3 maanden*
  2. De huurder is een wietplantage gestart
  3. U heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik**
  4. Illegale onderverhuur
  5. Er is sprake vanernstige overlast (geluidshinder, dieren, stankoverlast etc.)

*De Rechtspraak hanteert de driemaandstermijn als een richtlijn. Het is dus geen vaste maatstaf. Ook bijvoorbeeld een kleinere huurachterstand kan ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

**U moet de woning dringend zelf nodig hebben. Bijvoorbeeld voor uw eigen gezin of omdat u uw woning wilt slopen of renoveren. En zelfs als u uw woning opnieuw ter beschikking wilt stellen aan een student of gehandicapte. Het belang van de verhuurder moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder. In sommige gevallen moet dan ook blijken dat de huurder passende vervangende woonruimte kan krijgen. Soms moet u als verhuurder een verhuiskostenvergoeding betalen.

Incasso van huur

Of uw huurder nu slechts één maand huurachterstand heeft of al enkele maanden, uw huurder zal de huurachterstand moeten betalen. Vaak gaat dit niet vanzelf en is het nodig om met onze no cure no pay huurincasso worden opgestart. Tijdens een gerechtelijke procedure vragen we aan de rechter de huurder te veroordelen in de betaling van de huurachterstand en ook het pand te verlaten (de huurovereenkomst te ontbinden). Als de huurder dat niet vrijwillig doet, legt een van de deurwaarders beslag en zet de deurwaarder de huurder letterlijk op straat.

Een gerechtelijke procedure om de huurder eruit te zetten gaat altijd door middel van dagvaarding.

Wat zijn de vervolgstappen om een huurder eruit te zetten?

Invorderingsbedrijf helpt u wanneer u de huurder eruit wilt zetten. Zorgvuldig wordt met u de juiste strategie bepaald. Een gespecialiseerde jurist controleert met u het dossier en adviseert u over de te nemen stappen. Een gerechtelijke procedure zorgt ervoor dat het rendement op het verhuurde niet nog verder achteruit loopt en de schade wordt dus aanzienlijk beperkt. Het is zaak om snel te handelen als huurachterstanden oplopen.

Kan ik de huurder eruit zetten én schade vorderen?

Ja, u kunt ook schade vorderen. Een huurder eruit zetten doet u niet voor niets. U wilt een einde maken aan de relatie, omdat deze niet meer profijtelijk is. Naast de huurachterstand kan er sprake zijn van schade. Die schade kunt u al daadwerkelijk geleden hebben of u zult deze in de toekomst gaan lijden.

Tijdens de gerechtelijke procedure kunnen we naast de huurder eruit zetten ook vorderen:

  1. De schade die u heeft geleden door het gedrag van de huurder, zoals een wietplantage, illegale onderhuur, verbouwingen zonder toestemming of andere veranderingen aan het gehuurde;
  2. Een voorschot op te verwachten schade, omdat u bijvoorbeeld eerst nog moet gaan renoveren.

Kan ik contractuele boetes ook vorderen?

Veel huurovereenkomsten bevatten boeteclausules, bijvoorbeeld in de algemene bepalingen. Mogelijk in uw huurovereenkomst ook. Een veel gebruikt model huurovereenkomst is het ROZ-model. Daarin staat bijvoorbeeld deze boetebepaling:

‘Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,– per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.’

Als u ervoor kiest om een incassotraject op te starten, kunt u er ook voor kiezen om de overeengekomen boetes te vorderen. Boetes vormen een welkome aanvulling op uw rendement. Contractuele boetes worden ambtshalve door een rechter getoetst als het tot een gerechtelijke procedure komt. Dat betekent dat een rechter de boetes kan matigen (verlagen) of af kan wijzen. Onze incassojuristen huurrecht kunnen u hierover adviseren. Neem daarom vrijblijvend contact op. De gegevens staan hieronder.

Veroorzaakt uw huurder overlast?

Dan is het van belang steeds schriftelijk melding te maken van overlast aan de huurder. Op deze manier wordt de procedure makkelijker en bouwt u een dossier op. Onze incassojuristen geven u vrijblijvend advies. De overlast wordt verzameld en gepresenteerd aan de rechter.

Voorbeelden van eerdere uitspraken inzake huurder eruit zetten

Alleen de kantonrechter is bevoegd om huurovereenkomsten te ontbinden. Ons kantoor voert vele procedures per week op het gebied van huurder eruit zetten. Elke rechtbank heeft een speciaal team huurrecht, bestaande uit rechters die zich met huurrecht bezighouden. Enkele veelzeggende knipsels uit relevante uitspraken leest u hieronder.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een huurder is niet alleen gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, hij zal het gehuurde ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken. Het gebruik van (een deel van) een woning voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepkweek, kan niet als zodanig gebruik worden aangemerkt.Gerechtshof ’s-Gravenhage, 16-02-2017, zaaknummer C05/637

Hetgeen overigens nog door [gedaagde] aangevoerd is tegen de gevorderde ontbinding  van de huurovereenkomst , is aan te merken als een beroep op de “tenzij-clausule” in artikel 6:265 lid 1 BW. Dat er ten aanzien van de aangetroffen hennepplantage sprake is geweest van een tekortkoming van geringe betekenis (of bijzondere aard), kan de kantonrechter niet onderschrijven nu [gedaagde] zich schuldig maakte aan bedrijfsmatige hennepkweek, waarmee doorgaans overlast en criminaliteit gepaard gaan. Dat het om een relatief kleine plantage ging, dat er geen diefstal van elektriciteit heeft plaatsgevonden en dat van directe/concrete gevaarzetting niet gebleken is, doet daar niet aan af. Dat [gedaagde] voorts na het veroordelend vonnis van 6 maart 2013 is blijven volharden in wanbetaling, is evenmin als een tekortkoming van geringe betekenis aan te merken. (…) De persoonlijke omstandigheden die [gedaagde] voorts nog aanvoert, zijn evenmin reden om tot het oordeel te komen dat de tekortkomingen de ontbinding  van de huurovereenkomst  met haar gevolgen niet rechtvaardigen. (…) Op grond van vorenstaande overwegingen zal de gevorderde ontbinding  van de huurovereenkomst  worden toegewezen. Ook de gevorderde ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis zal toegewezen worden.Rechtbank Limburg, 28-08-2013, zaaknummer 512084

Ook het structureel niet toelaten van de verhuurder tot het gehuurde zodat de verhuurder geen noodzakelijk onderhoud kan verrichten, kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 31-03-2015, HD 200 131 903_01

Gelet op de ernst van de overlast, de duur daarvan en de volharding van [appellant] in zijn gedrag ondanks vele waarschuwingen, concludeert het hof dat [appellant] zodanig is tekort geschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen dat de ontbinding  van de huurovereenkomst  met haar gevolgen gerechtvaardigd moet worden geacht. Het woonbelang van [appellant] moet hiervoor wijken.Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 17-07-2012, HD 200.098.532

Waar het bij een beroep op structurele betalingsachterstand op aankomt is vast te stellen dat er herhaaldelijk is tekortgeschoten in de tijdige nakoming van de betalingsverplichting. Het meer dan een jaar laten bestaan van achterstanden zal, als er geen bijkomende omstandigheden zijn, in de regel voldoende zijn voor de ontbinding  van de huurovereenkomst. Het bestaan van een eerder vonnis tegen gedaagde tot betaling van een huurachterstand kan als extra en zelfs als doorslaggevend argument de ontbinding  vergroten of zelfs rechtvaardigen.Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 08-09-2009, HD 200.017.291

Wat kunt u zelf nog doen?

Ter voorkoming van een gerechtelijke procedure kunt u natuurlijk proberen met de huurder een oplossing te zoeken. U kunt de overeenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen. Hiervoor is dus wel vereist dat uw huurder een beëindigingsovereenkomst tekent. Wil uw huurder niet vrijwillig vertrekken, dan schromen onze incassojuristen niet om samen met u het traject huurder eruit zetten te starten.

Direct mijn huurder eruit zetten

Wij helpen u graag verder als het gaat om huurder eruit zetten. Omdat elke situatie anders is, horen we ook graag uw verhaal. Neem daarom vrijblijvend contact met ons op via telefoonnummer 070-7620330 (optie 2) of e-mail naar sales@invorderingsbedrijf.nl o.v.v. huurder eruit zetten. Onze incassojuristen huurrecht helpen u direct verder.

ShareShare on Facebook0Tweet about this on Twitter0Share on Google+0