Beslag op onroerend goed

Er mag alleen beslag worden gelegd op onroerende zaken als de vordering in geld is uit te drukken. Het doel van de beslaglegging is immers om met de opbrengst of verkoop van de beslagen goederen de vordering te voldoen.

Als een vordering dus niet in geld is uit te drukken, kan er geen beslag worden gelegd op een onroerende zaak.

Als een beslag onnodig is, dan kan dit door de rechter worden opgeheven. Als een schuldeiser een lage vordering, maar toch direct beslag legt op een woning, terwijl er ook nog andere verhaalsmogelijkheden zijn, dan kan de rechter dit als een onnodig beslag beschouwen en het beslag opheffen. De schuldenaar moet hiervoor een kort geding aanspannen.

De beslagleggende schuldeiser kan aansprakelijk worden gehouden voor eventuele schade door een onrechtmatig beslag.

De deurwaarder heeft toegang tot openbare registers zoals het Kadaster en kan dus zien of de schuldenaar onroerende zaken op zijn of haar naam heeft staan.

Beslaglegging op vastgoed adviseren we over het algemeen pas bij vorderingen vanaf € 5.000. Bij lagere gevorderde bedragen zijn er vaak andere beslagmogelijkheden en kan er bijvoorbeeld beslag gelegd worden op bankrekeningen of inkomen van de debiteur.

Als er nog andere schuldeisers zijn, is het mogelijk dat ook zij beslag leggen op hetzelfde object. De deurwaarder die het eerst beslag legt, voert de executie uit en verdeelt de opbrengst onder de verschillende schuldeisers.

Aan een beslaglegging op vastgoed zijn ook kosten verbonden. De kosten van de beslaglegging zelf bestaan uit de deurwaarderskosten. Deze kosten zijn wettelijk vastgesteld. Een beslag op onroerende zaken in Nederland kost (in 2025) € 215,17. Daarnaast maakt de deurwaarder wellicht nog kosten voor het opvragen van informatie bij het Kadaster en voor de eventuele executieverkoop.

Maar voordat er beslag gelegd kan worden, moet er door een advocaat een verzoekschrift ingediend worden bij de rechtbank (conservatoir beslag) en een gerechtelijke procedure gevoerd worden (executoriaal beslag). Ook hier zijn kosten aan verbonden. 

Gelukkig kunnen de meeste van deze kosten na het vonnis van de rechter verhaald worden op de debiteur. In het vonnis veroordeelt de rechter de verliezende partij in de regel tot het vergoeden van de proceskosten die de andere partij heeft moeten maken.

Voordat een koper een woning koopt, kan hij bij het Kadaster de hypotheekinformatie opvragen. Hierin staat ook of er beslag ligt op de woning. In de informatie vindt u de datum van de inschrijving van het beslag, het bedrag van het beslag en de gegevens van de beslagleggers.

Ook de notaris doet voor de verkoop onderzoek naar eventueel beslag op de woning.

Zodra het voorlopige koopcontract is ingeschreven bij het Kadaster, kan er geen beslag meer worden gelegd op de woning. Dit zou immers nadelige gevolgen hebben voor de nieuwe eigenaar.

Ook in het geval van een conflict over een nalatenschap is het soms mogelijk om beslag te leggen op een (deel van) het onroerend goed. 

Als de omvang van de nalatenschap is vastgesteld in een notariële akte of gerechtelijke uitspraak, is het mogelijk om direct executoriaal beslag te leggen.

Als de omvang van de erfenis nog niet is vastgesteld, maar hierover een procedure gevoerd wordt of gevoerd gaat worden bij de rechtbank, dan is het mogelijk om conservatoir beslag te leggen.

Soms komt het ook voor dat de erfenis nog niet opeisbaar is. Dat is bijvoorbeeld het geval als een van de (stief)ouders nog in leven is. In dat geval hebben de kinderen een vordering (die nog niet opeisbaar is) op de langstlevende (stief)ouder. 

In uitzonderlijke gevallen is het mogelijk om conservatoir beslag te leggen op het nog niet opeisbare kindsdeel, zo blijkt uit een uitspraak van de Hoge Raad uit 2016. Een belangrijke voorwaarde daarvoor is dat de langstlevende (stief)ouder over voldoende middelen beschikt om gedurende de rest van zijn of haar leven in zijn of haar levensbehoefte te blijven voorzien.

Ja, het is mogelijk om beslag te leggen op een deel van van een onroerende zaak. Dat kan bijvoorbeeld als meerdere personen geïnvesteerd hebben in het vastgoed. Als slechts één van de eigenaren verantwoordelijk is voor de schuld, kan er alleen beslag gelegd worden op het onverdeelde aandeel van het onroerend goed. 

Onverdeeldheid betekent dat het object feitelijk gezien ongewijzigd blijft, maar op papier is gesplitst onder meerdere eigenaren. Zo zijn er dus meerdere eigenaren van één object.

In het geval van een appartement, wordt er beslag gelegd op het appartementsrecht.