Huurder overleden. Wat gebeurt er met de huurovereenkomst als de huurder dood is?
“Kunt u naar uw centen fluiten?”
Als verhuurder bent u afhankelijk van de huur. Een huurder die op tijd betaalt, zorgt voor minder kopzorgen. De huur vormt het inkomen dat minus de kosten het rendement bepaalt. Maar wat nu als van de een op andere dag de huurder dood is? Eindigt dan de huurovereenkomst? En wie draait op voor de huurbetalingen?
Huurder overleden: niet zomaar einde huurovereenkomst
Uitgangspunt in het Nederlands recht is dat de huurovereenkomst niet (automatisch) eindigt door het overlijden van de huurder of de verhuurder (art. 7:229 BW). Ons wetboek bevat echter aanvullende bepalingen als het gaat om de huur van woonruimte. Van belang is dan of er naast de overleden huurder andere huurders of medehuurders zijn en of er mogelijk overige inwoners zijn. Dit heeft alles te maken met de huurbescherming van de huurder van woonruimte.
Er zijn dan 4 situaties in geval van overlijden van de huurder.
Wilt u gratis juridisch advies bij overlijden huurder?
Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact met u op!
1. De huurder die alleen woont
De huur eindigt automatisch aan het einde van de tweede kalendermaand na datum van overlijden. Let op: erfgenamen kunnen de huur echter eerder opzeggen, namelijk tegen het einde van de eerste maand na overlijden (art. 7:268 BW).
Belangrijk voor u als verhuurder is dat erfgenamen u niet kunnen verplichten de woning te blijven (ver)huren. Zo zit u dus niet ongewenst vast aan een nieuwe, wellicht minder solvabele, huurder. Wilt u toch blijven verhuren, sluit dan een nieuwe huurovereenkomst (de overeenkomst met de overleden huurder eindigde automatisch immers).
Detail is nog dat de erfgenamen de verplichtingen die de overleden huurder zou hebben aan het einde van de huurovereenkomst overnemen.
Dit betekent dus:
- Het betalen van huurachterstand. Indien de achterstallige huur niet betaald wordt, kan deze gemakkelijk met huurincasso worden geïncasseerd;
- Het herstellen van gebreken en het nakomen van de onderhoudsplicht van de huurder.
Voorwaarde is wel dat de erfgenamen de nalatenschap aanvaarden.
2. De huurder met één of meer samenhuurders
In dit geval hebben beide huurders zich gezamenlijk verbonden tot de nakoming van de verbintenissen. Indien één van de huurders overlijdt, zetten de overige huurders de overeenkomst voort. Zij zijn aansprakelijk voor de reeds ontstane en nog te ontstane verplichtingen (zoals het betalen van huur).
3. De huurder met één of meer medehuurders
Ook in dit geval zal na het overlijden van de huurder de overeenkomst automatisch worden voortgezet door de medehuurders. Dit bepaalt de wet (art. 7:268 BW). Deze wet heeft ook bepaald dat de medehuurder de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen tegen het eerste van de kalendermaand, binnen 6 maanden na het overlijden van de medehuurder. De opzegtermijn is dan 1 maand.
4. De huurder met overige huisgenoten
Het komt in Nederland veel voor dat er huisgenoten zijn, die formeel geen medehuurders of samenhuurders zijn. Deze huisgenoten zijn dus ook niet opgenomen in de huurovereenkomst.
Welke rechten hebben deze overige huisgenoten? Er dient gekeken te worden of de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding onderhield met een van de huisgenoten. Deze huisgenoot zet de huurovereenkomst dan automatisch 6 maanden voort. Overigens moet deze samenwoner de verhuurder daarover wel informeren. Doet hij dit namelijk niet dan wordt de huisgenoot schadeplichtig ten opzichte van de verhuurder als de verhuurder schade lijdt (denk aan gederfde huurinkomsten!).
Een duurzame gemeenschappelijke huishouding is een harde eis. Wat daaronder wordt verstaan, bepaalt een rechter van geval tot geval. Wat opmerkelijk is, is dat de gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen als niet duurzaam wordt beschouwd. Redenatie: deze huishouding is van aflopende aard.
Stel nu dat deze huisgenoot ook na 6 maanden nog wil blijven huren, dan kan de huisgenoot de kantonrechter verzoeken te bepalen dat de huurovereenkomst wordt voortgezet met de huisgenoot. Dit moet dan ook weer binnen 6 maanden na afloop van de eerste 6 maanden gebeuren.
De termijnen van 6 maanden dienen volgens de Hoge Raad strikt uitgelegd te worden. Indien een huisgenoot te laat is, is hij onontvankelijk met een verzoek.
Huurder overleden. Wie betaalt de huurschuld?
Als de huisgenoot uiteindelijk huurder wordt, wordt deze hoofdelijk aansprakelijk voor alle huurschulden ontstaan na (!) het overlijden van de huurder. Dus niet de schulden van voor overlijden. De voortzettende huisgenoot is ook niet aansprakelijk voor eventuele herstelkosten, ontstaan voor het overlijden van de huurder.
Wat gebeurt er met de schulden en herstelkosten van voor het overlijden? Deze gaan over op de erfgenamen, indien zij de nalatenschap aanvaarden. Het is ook mogelijk dat nabestaanden de erfenis beneficiair aanvaarden. Dit betekent dan dat er eerst een overzicht wordt gemaakt van alle schulden en bezittingen, waarna erfgenamen pas beslissen of ze de nalatenschap aanvaarden of verwerpen.
Voor medehuurders verandert er weinig: zij waren op grond van de huurovereenkomst al hoofdelijk aansprakelijk voor de totale schulden, dus ook die van voor het overlijden van de huurder.
Juridisch advies in geval van overlijden huurder
De juristen huurrecht van het Invorderingsbedrijf hebben een ruime ervaring op het gebied van het huurrecht, de incasso van huur en de verplichtingen van de huurder en verhuurder. Daarbij staat het rendement op het vastgoed centraal. Direct starten met incasso of juridisch advies, neem dan contact met ons op door onderstaand formulier in te vullen, via telefoonnummer 070-7620330 of e-mail het Invorderingsbedrijf.
Gratis advies bij overlijden huurder?
Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact met u op!
Onze incassojuristen & adviseurs
mr. drs. Joost KoningsIncassojurist- mr. May LeungIncassojurist
- mr. Wesley BoetersInterim-advocaat
