Overlast huurder: wat kunt u doen?
Van geluidshinder, afval en stank tot pesterijen, stalking en mishandeling; huurders kunnen op verschillende manieren overlast veroorzaken. Dat is vervelend voor zowel omwonenden als de verhuurder. Gelukkig zijn er verschillende maatregelen die u als verhuurder kunt nemen. Zo kunt u bij stelselmatige overlast het huurcontract laten ontbinden en de woning laten ontruimen.
Zorgt uw huurder structureel voor overlast? Invorderingsbedrijf zorgt dat de woning vrijgemaakt wordt voor een nette huurder.
- Direct actie
- Ervaren juristen
- Ontbinding huurcontract
- Ontruiming door deurwaarder
Mijn huurder veroorzaakt overlast. Wat kan ik doen?
Veroorzaakt een huurder ernstige overlast? Huurders genieten in Nederland een belangrijke mate van bescherming, dus u kunt uw huurder niet zomaar laten uitzetten. Dat betekent gelukkig niet dat zij zomaar alles mogen uitspoken in uw woning. Als er sprake is van overlast, dan zijn er verschillende maatregelen die u kunt (en soms zelfs moet) nemen.
Een huurder moet zich volgens artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek “als een goede huurder gedragen”. Dat houdt onder andere in dat hij geen overlast mag veroorzaken. Doet hij dat wel, dan kan dat voor de rechter een reden zijn om toestemming te geven voor ontbinding en ontruiming.
Omdat een huurder veel bescherming geniet, zal een rechter niet zomaar toestemming geven voor een ontbinding van het huurcontract. U moet onder andere bewijzen dat de overlast ernstig en structureel is.
Daarom is het belangrijk om in aanloop naar een juridische procedure bewijs te verzamelen.
Als verhuurder moet u overlast huurder aanpakken
Overlast veroorzaakt door een huurder is niet alleen vervelend voor u als verhuurder, maar ook voor omwonenden. Daarom bent u als verhuurder in sommige gevallen verplicht om de overlast van de huurder aan te pakken.
Als dezelfde verhuurder meerdere appartementen in één gebouw verhuurt, dan kan een huurder die overlast ondervindt van één van de andere huurders de verhuurder hierop aanspreken. Als de overlast aanhoudt, dan moet de verhuurder hier iets aan te doen. De huisbaas of woningbouwvereniging kan er zelfs toe verplicht zijn een juridische procedure te starten tegen de overlastgevende huurder.
Wat valt onder overlast huurder?
Onder overlast worden verschillende vormen van het veroorzaken van hinder voor anderen verstaan. Overlast bestaat onder andere uit:
- Geluidsoverlast
- Stankoverlast
- Vernieling
- Bedreiging
- Stalking
- Pesterijen
Een van de meest gemelde vormen van overlast is geluidshinder. Dit is direct ook een moeilijk vast te stellen vorm van overlast. Wanneer maakt iemand te veel herrie en wanneer kunnen geluiden die doordringen tot bij de buren gerekend worden tot normale leefgeluiden?
Om vast te stellen of er sprake is van geluidsoverlast, zal de rechter er rekening mee houden dat Nederland een dichtbevolkt land is en dat vlak naast elkaar wonende buren geluiden van elkaar zullen horen. Wel dienen buren rekening met elkaar te houden.
Vooral tussen 22.00 uur ’s avond en 9 uur ’s ochtends dient de nachtrust gerespecteerd te worden. Incidenteel afwijken van het gebruikelijke lawaaipatroon is echter geoorloofd.
Veroorzaakt uw huurder overlast?
Laat uw gegevens achter en we nemen zo snel mogelijk contact met u op.
Welke stappen kan een verhuurder zetten bij overlast huurder?
Veroorzaakt uw huurder overlast? Onderneem dan de volgende stappen.
- Onderzoek meldingen
- Verzamel bewijs
- Ga in gesprek
- Sommeer huurder overlast te staken
Controleer meldingen overlast
Als u als verhuurder klachten over een huurder ontvangt van andere huurders is het belangrijk om die in ieder geval serieus te nemen. Ga met de klager in gesprek en probeer te controleren of de grieven gegrond zijn.
Confronteer vervolgens ook de vermeende overlastgever met de klachten en verzoek hem deze te staken. Als het niet direct duidelijk is wie de overlast veroorzaakt en of er daadwerkelijk sprake is van (structurele) overlast, zult u een intern onderzoek in moeten stellen.
Verzamel bewijs
Als u heeft vastgesteld dat er sprake is van overlast, dan is het belangrijk om dat vervolgens ook te kunnen bewijzen. Dit doet u onder andere door de klachten van anderen vast te leggen. Zo bouwt u een dossier op.
Daarnaast kunt u bijvoorbeeld ook aangiften bij de politie of documenten van andere instanties bewaren. In het geval van vernielingen kunt u foto’s maken of camerabeelden bewaren.
Uw huurder sommeren te stoppen
Wanneer een huurder overlast blijft veroorzaken, ook nadat u met de huurder in gesprek bent gegaan, kunt u een laatste sommatie aan uw huurder sturen. Hierin gebiedt u de huurder te stoppen met de overlast. Wanneer de huurder dat niet doet, kunnen we namens u een gerechtelijke procedure, bijvoorbeeld een kort geding (versnelde procedure), aanspannen om de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden.
Als u uw zaak overdraagt aan Invorderingsbedrijf, dan kunnen wij deze laatste sommatie (ook wel ingebrekestelling) voor u versturen.
Ontbinden huurovereenkomst
Als de overlast ook na een laatste sommatie niet stopt, dan zit er niets anders op dan naar de rechter te stappen voor beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
Huurders genieten in Nederland veel bescherming, maar zij moeten zich wel aan de huurovereenkomst houden. Een belangrijk onderdeel daarvan is dat zij zich als een goede huurder moeten gedragen. Iemand die overlast veroorzaakt, is geen goede huurder en dit kan voor de rechter een reden zijn om de huurovereenkomst nietig te verklaren.
We kunnen uw huurder voor de rechter dagen door hem te dagvaarden. De dagvaarding moet worden betekend (aan uw huurder overhandigd) door een deurwaarder.
Redenen voor ontbinding van de huurovereenkomst zijn:
- Een huurachterstand van minstens 3 maanden
- Een wietplantage in de woning
- Illegale onderhuur
- Ernstige overlast
- U heeft de woning zelf dringend nodig
Als u de rechter vraagt om het huurcontract te ontbinden omdat de huurder overlast veroorzaakt, zal de rechter onder andere een afweging moeten maken tussen het belang van de huurder om in de woning te mogen blijven en het recht van omwonenden op ongestoord woongenot.
Indien we een kort geding starten maakt de rechter een inschatting of de rechtbank in een eventuele bodemprocedure de vordering (ontruiming van de woning) zal toewijzen. Als dat zo is dan wijst hij de vordering toe. In dat geval bepaalt de rechter direct een datum voor de ontruiming.
Meestal is het vonnis “bij voorraad uitvoerbaar”. Dit betekent dat de huurder de woning op de vastgestelde datum moet verlaten, ook als hij in hoger beroep gaat.
Ontruiming
Als de rechter het huurcontract ontbonden heeft, maar uw huurder weigert het huis te verlaten dan kunt u overgaan tot ontruiming van het gehuurde.
Hiervoor schakelen we een deurwaarder in. De deurwaarder betekent het vonnis van de rechter aan de huurder. Op deze manier wordt de huurder op hoogte gesteld van de aanstaande ontruiming. Als de huurder niet uit zichzelf vertrekt, kan de deurwaarder de politie en eventueel een slotenmaker inschakelen om de woning te ontruimen.
Heeft u een overlastgevende huurder?
Vul uw gegevens in en we nemen zo snel mogelijk contact met u op.
FAQ: Veelgestelde vragen overlast huurder
FAQ: Is een verhuurder verantwoordelijk voor overlast huurder?
Als een verhuurder meerdere appartementen verhuurt in hetzelfde gebouw is hij verplicht zoveel mogelijk te doen om de overlast te stoppen als andere huurders hier last van hebben. De huurder die hinder ondervindt kan de verhuurder vragen te bemiddelen.
Als duidelijk wordt dat er daadwerkelijk sprake is van overlast, dan is de verhuurder verplicht alles te doen wat in zijn mogelijkheden ligt om de overlast te stoppen. Dit gaat zover dat de verhuurder zelfs een juridische procedure aan moet spannen om de overlastgevende huurder uit te laten zetten als de overlast niet stopt.
FAQ: Heb ik een advocaat nodig?
Of u als verhuurder een advocaat nodig heeft als u een huurder uit wilt laten zetten is afhankelijk van de situatie. Als u een kort geding indient bij de kantonrechter dan is een advocaat niet verplicht (wel in hoger beroep). Dient de zaak voor de civiele rechtbank, dan is een advocaat altijd verplicht voor de eisende partij. De meeste huurzaken kunnen door de kantonrechter behandeld worden.
FAQ: Wanneer overlast melden?
Heeft u als huurder overlast van een andere huurder? De Rijksoverheid raadt aan te proberen er eerst samen uit te komen. Als dat niet lukt, kunt u de overlast melden bij uw verhuurder.
Houd er rekening mee dat buren geacht worden leefgeluiden van elkaar te accepteren. Daarbij moet u onder andere denken aan:
- spelende kinderen
- hoesten
- stofzuigen
- dichtslaande deuren
Wordt de overlast veroorzaakt door iemand die een verwarde indruk maakt? Dan kunt u ook melding maken bij het Landelijk Meldpunt Zorgwekkend Gedrag.
FAQ: Hoe laat moeten buren stil zijn?
Er bestaat geen wet die bepaalt hoe laat het stil moet zijn. Wel gelden er gemeentelijk voorschriften dat men geen geluidshinder mag veroorzaken voor omwonenden. Om de nachtrust te waarborgen geldt als richtlijn dat het na 22:00 uur ’s avonds stil moet zijn.
Heeft uw klant die factuur nog steeds niet betaald? Blijf niet eeuwig wachten en schakel over op No Cure No Pay incasso!
- Géén succes = géén kosten
- 100% uitkering van de hoofdsom
- 95% slagingspercentage
Alstublieft,
Uw download
Voorbeeld ingebrekestelling
Direct aan de slag met het versturen van uw ingebrekestelling? Gebruik dan onze handig voorbeeldbrieven.
Download nu uw ingebrekestelling voorbeeldbrief
Waarom 40.000 klanten u voor gingen
- Wereldwijde dekking
- Regionale & lokale specialisten
- Jarenlange ervaring met internationaal incasseren
- Één aanspreekpunt in Nederland
- Deskundige voorlichting en duidelijkheid vooraf
- 24/7 online inzage
Onbeperkt incasseren
in Europa?
- Onbeperkt zaken laten behandelen
- Kosten bij non succes € 0,-
- Lokale specialisten