Heeft uw onderneming of organisatie zakelijk vastgoed gekocht en ontdekt u na de overdracht een gebrek dat bij de aankoop niet bekend was? Dan kan onder bepaalde omstandigheden sprake zijn van een verborgen gebrek.
Of de verkoper hiervoor aansprakelijk kan worden gesteld, hangt onder andere af van de koopovereenkomst, de aard en ernst van het gebrek, wat partijen over het vastgoed hebben afgesproken en wat koper en verkoper vooraf wisten of hadden moeten weten.
Wanneer het gebrek tot schade leidt, kan onder bepaalde voorwaarden een schadevergoedingsvordering ontstaan. Hieronder leggen we uit welke factoren daarbij een rol kunnen spelen en welke mogelijkheden er zijn om een zakelijke vordering te verhalen.
Invorderingsbedrijf neemt uitsluitend incasso-opdrachten aan van zakelijke opdrachtgevers. Particuliere schuldeisers kunnen bij ons geen incasso-opdracht indienen.
Bent u een particuliere opdrachtgever en zoekt u ondersteuning bij het innen van een vordering? Dan verwijzen wij u voor meer informatie naar onze partner Today I Claim →
Verborgen gebreken
Wanneer u een huis koopt, dan koopt u dat in de staat waarin het op dat moment verkeert. Dat is dus inclusief alle gebreken die het vertoont. In beginsel is de verkoper na de overdracht van de woning niet meer verantwoordelijk voor aanwezige gebreken.
Maar wat als de tekortkomingen niet zichtbaar waren voor de overdracht en pas later aan het licht komen? Als het gaat om een gebrek dat u voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, noemen we dat een verborgen gebrek. Hier is de verkoper mogelijk wel voor aansprakelijk.
Onderzoeksplicht van de koper
Als koper heeft u wel de plicht om de staat van de woning voor de overdracht grondig te onderzoeken. Volgens het Burgerlijk Wetboek heeft de koper namelijk een onderzoeksplicht. Als de woning na de verkoop gebreken vertoont die u niet heeft opgemerkt, maar wel had kunnen zien als u meer moeite had gedaan, dan is dat geen verborgen gebrek en is de verkoper ook niet aansprakelijk.
Daarom is het altijd verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Zo heeft u direct bewijs dat u aan de onderzoeksplicht heeft voldaan en dat u dus niet van het gebrek wist.
Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken?
Volgens Artikel 17 Burgerlijk Wetboek Boek 7 moet een afgeleverde zaak (in dit geval de woning) beantwoorden aan de overeenkomst.
Als de zaak “niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten” dan beantwoordt de zaak niet aan de overeenkomst.
In twee situaties is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken. Dat is het geval als:
- Het verborgen gebrek gebruik van de woning op een normale manier onmogelijk maakt. De verkoper is in dat geval aansprakelijk, ook als hij niet op de hoogte was van het gebrek.
- De verkoper van het verborgen gebrek afwist (of ervan had moeten weten) maar het niet aan de koper gemeld heeft.
Als u de woning niet normaal kunt gebruiken door een gebrek, dan krijgt u als koper immers niet wat u mag verwachten als u een huis koopt. Wanneer de verkoper gebreken niet heeft gemeld, dan heeft hij de zaken anders voorgesteld dan ze daadwerkelijk waren en daarmee andere verwachtingen geschept.
Wat staat er in de koopovereenkomst?
Bij de vraag of de vorige eigenaar verantwoordelijk is voor gebreken die pas na de overdracht aan het licht komen, is het ook van belang wat er is afgesproken in de koopovereenkomst. De vraag of een afgeleverde zaak voldoet aan wat de koper op grond van de overeenkomst mag verwachten, zoals beschreven in het wetsartikel, is immers zeer breed te interpreteren.
In de koopovereenkomst wordt doorgaans gedetailleerd vastgelegd wanneer de verkoper wel en niet aansprakelijk is. Zo staat in de meeste modelovereenkomsten expliciet dat de koper alle zichtbare en onzichtbare gebreken accepteert, tenzij het gebrek gebruik zoals men mag verwachten in de weg staat.
In de koopovereenkomst kunnen de partijen afhankelijk van de specifieke omstandigheden verder diverse clausules opnemen die bepaalde gebreken uitsluiten voor aansprakelijkheid.
Ouderdomsclausule
Met een ouderdomsclausule wijst de verkoper op het feit dat het om een oudere woning gaat en dat de koper dus andere verwachtingen moet hebben dan bij de koop van een nieuwe woning. Hiermee dekt de verkoper zich in tegen gebreken die de oorzaak zijn van de ouderdom.
Niet-zelfbewoningsclausule
Als de eigenaar de woning niet zelf bewoond heeft, kan hij dit aangeven in de overeenkomst. Op deze manier legt hij vast dat hij van mogelijke gebreken niets afweet.
Asbestclausule
Hiermee kan de verkoper eventuele aansprakelijkheid voor asbest uitsluiten, mocht in de toekomst blijken dat deze stof aanwezig is in de woning.
Stappenplan verborgen gebreken
Stap 1
Onderzoek de aansprakelijkheid van de verkoper
Bepaal aan de hand van bovengenoemde criteria of de verkoper aansprakelijk is. Kon u niet afweten van het gebrek? En gaat het om een ernstig gebrek dat normaal gebruik in de weg staat? Of heeft uw verkoper het gebrek niet gemeld? Dan is de verkoper aansprakelijk.
Stap 2
Meld het gebrek
Wanneer u een verborgen gebrek ontdekt, moet u de verkoper daarvan zo snel mogelijk op de hoogte stellen. Doe dit in ieder geval binnen 2 maanden. Dit kunt u het best schriftelijk doen. Stel de verkoper ook op de hoogte als u nog niet heeft kunnen vaststellen hoe groot de schade precies is. Als u het gebrek niet op tijd meldt, dan maakt u misschien geen aanspraak meer op een schadevergoeding.
Stap 3
Overleg met de verkoper over een oplossing
Als de verkoper aansprakelijk is, moet u hem eerst de kans geven om het gebrek te herstellen. Overleg hoe dit op de beste manier kan gebeuren. Als u er niet direct uitkomt met de vorige eigenaar, kunt u eventueel een mediator inschakelen.
Stap 4
De verkoper in gebreke stellen
Weigert de verkoper de schade te herstellen of voor het herstel te betalen? Dan dient u de verkoper schriftelijk in gebreke te stellen middels een aangetekende brief (de ingebrekestelling). Hierin eist u herstel binnen een redelijke termijn. Als de verkoper de gebreken niet binnen de aangegeven termijn herstelt, dan is hij in verzuim. U kunt de schade dan zelf laten herstellen en de kosten verhalen op de verkoper.
Download uw gratis voorbeeld ingebrekestelling
Vul uw gegevens in en ontvang de download!
Invorderingsbedrijf behandelt geen vorderingen van particuliere opdrachtgevers.
Bent u een particuliere opdrachtgever? Dan verwijzen wij u naar onze partner TodayIClaim →
Stap 5
Een juridische procedure aanspannen
Heeft u de schade na de ingebrekestelling zelf moeten herstellen en wil de vorige eigenaar die niet vergoeden? Dan kunt u naar de rechter stappen. Als de rechter u in het gelijk stelt zal hij de verkoper veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding. Met het vonnis van de rechter kunt u vervolgens beslag laten leggen.
Schade verborgen gebreken verhalen?
Heeft uw onderneming na de aankoop van zakelijk vastgoed een verborgen gebrek ontdekt en vermoedt u dat de verkoper hiervoor aansprakelijk is? Dan kan worden beoordeeld of er een grond bestaat om de verkoper aansprakelijk te stellen en eventuele schade te verhalen.
Invorderingsbedrijf kan zakelijke opdrachtgevers ondersteunen bij het innen van een schadevergoedingsvordering. Afhankelijk van de situatie kan de wederpartij schriftelijk aansprakelijk worden gesteld en, wanneer dat juridisch vereist is, in gebreke worden gesteld.
Erkent de wederpartij geen aansprakelijkheid of blijft betaling van een opeisbare schadevergoeding uit? Dan kan worden beoordeeld of verdere juridische stappen mogelijk en wenselijk zijn. Indien een gerechtelijke procedure nodig is, beslist de rechter uiteindelijk over de aansprakelijkheid en de gevorderde schadevergoeding.
Wanneer een executoriale titel beschikbaar is en de wederpartij vervolgens niet betaalt, kan een gerechtsdeurwaarder onder de daarvoor geldende voorwaarden executiemaatregelen treffen, zoals beslaglegging.
Invorderingsbedrijf neemt uitsluitend incasso-opdrachten aan van zakelijke opdrachtgevers. Particuliere schuldeisers kunnen bij ons geen incasso-opdracht indienen.
Bent u een particuliere opdrachtgever en zoekt u ondersteuning bij het innen van een vordering? Dan verwijzen wij u voor meer informatie naar onze partner Today I Claim →
FAQ: Veelgestelde vragen over aansprakelijkheid bij verborgen gebreken
FAQ: Wat is de verjaringstermijn van verborgen gebreken?
Als koper heeft u een klachtplicht als u een verborgen gebrek ontdekt. Dat betekent dat u de verkoper binnen “bekwame tijd” dient in te lichten over het gebrek.
Hier is geen harde termijn aan verbonden en de termijn kan dus wisselen afhankelijk van de omstandigheden. Uit de rechtspraak blijkt wel dat rechters voor consumentenaankopen een termijn van twee maanden aanhouden als een redelijke termijn waarbinnen de verkoper geïnformeerd moet zijn.
De aankoop van een woning (onroerende zaak) is meestal geen consumentenkoop, omdat het een overeenkomst is tussen twee particulieren. De Hoge Raad heeft daarom bepaald dat er geen vaste termijn van twee maanden kan worden gehanteerd. Toch is het verstandig om het gebrek zo snel mogelijk nadat u het heeft ontdekt te melden bij de verkoper.
Naast de termijn waarbinnen de koper moet klagen, geldt er een termijn waarbinnen gerechtelijke stappen ondernomen moeten worden nadat er geklaagd is. Hiervoor geldt een verjaringstermijn van 2 jaar.
FAQ: Wat is de rol van de makelaar bij verborgen gebreken?
In de meeste gevallen is de verkoper dus verantwoordelijk voor verborgen gebreken. De verkopende partij heeft een meldplicht en moet de koper informeren over eventuele gebreken. Tegelijkertijd moet de kopende partij voldoende informeren en onderzoeken. Maar, wat is de rol van de makelaar bij verborgen gebreken? Wat als de makelaar bijvoorbeeld verkeerde informatie verstrekt? Of afweet van gebreken waar de verkoper niet van op de hoogte is? In deze gevallen is (ook) de makelaar aansprakelijk te stellen.
FAQ: Wie is er aansprakelijk voor scheuren in muren?
Heeft u ontdekt dat er scheuren in de muren van de gekochte woning zitten? Dat kan soms grote gevolgen hebben, want sommige scheuren tasten de constructie van de woning aan. De aansprakelijkheid bij scheuren in de muren kan zowel bij de kopende als verkopende partij liggen.
Als de scheuren zichtbaar waren voor de overdracht, dan is de koper zelf verantwoordelijk voor de scheuren.
Waren de scheuren niet zichtbaar? Als u kunt aantonen dat de verkoper afwist van de scheuren, maar dit niet gemeld heeft (bijvoorbeeld doordat ze kortgeleden overschilderd zijn) dan is de verkoper aansprakelijk.
Ook kunt u de verkoper aansprakelijk stellen als de scheuren de constructie van de woning onveilig maken, zelfs als de vorige eigenaar niets van de scheuren afwist. De woning is dan namelijk niet meer geschikt voor normaal gebruik.
FAQ: Hoe voldoet u als koper aan de onderzoeksplicht?
Als koper moet u dus zelf onderzoek doen naar eventuele gebreken. Als u onvoldoende onderzoek doet en er later gebreken aan het licht komen, dan kan de rechter uw claim verwerpen.
U bent waarschijnlijk alleen niet bouwkundig onderlegd. De onderzoeksplicht gaat dan ook zover dat u duidelijk zichtbare gebreken moet herkennen. In de praktijk is het verstandig om een bouwkundige keuring uit te laten voeren als u een bestaande woning koopt. Zo heeft u bewijs dat u de woning heeft laten onderzoeken en weet u het op tijd als de woning gebreken vertoont.