Huur opschorten leidt tot een fikse aantasting van het rendement op vastgoed
Opschorten van de huur
Bij een huurovereenkomst zijn zowel de huurder als de verhuurder gehouden zich aan de overeenkomst te houden. Dat is nu eenmaal de strekking van onze wet. Zo moet een verhuurder de huurder het genot van de gehuurde zaak verschaffen en moet hij zorgen voor het herstel van gebreken. De huurder moet het gehuurde gebruiken waarvoor het bestemd is (bijvoorbeeld wonen) en de huurder moet tijdig huur betalen.
Als een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, dan heeft de andere partij het recht om zijn daar tegenover staande verplichting op te schorten totdat de andere partij alsnog nakomt (art. 6:262 BW). Vaak mag een huurder de huur echter helemaal niet opschorten. U leidt daardoor onterecht schade.
Opschorting van huur leidt nooit tot bevrijding van betalingsverplichting
Opschorting is enkel en alleen een drukmiddel om de andere partij aan te zetten tot actie. Eén ding is zeker: door het tijdelijk niet betalen van de (volledige) huur vervalt de betalingsverplichting niet.
Uit de praktijk blijkt dat huurders van alles verzinnen om de huur maar niet te hoeven betalen. Zo worden er gebreken verzonnen, wordt de verhuurder aansprakelijk gehouden voor gebreken die hij op grond van de wet helemaal niet hoeft te verhelpen, wordt de verhuurder aangerekend dat de locatie van het gehuurde tegenvalt en wordt zelfs beweerd dat het gehuurde gezondheidsklachten zou veroorzaken.
Het opschorten van de huur terwijl hier geen recht tot is wordt aangemerkt als onrechtmatig.
Wanneer mag de verhuurder de huur opschorten?
De rechtspraak is vrij helder voor wat betreft het tijdelijk niet meer betalen van de huur. In geval van aanwezigheid van gebreken is de huurder gerechtigd de huur gedeeltelijk op te schorten (arrest Van Bommel/Ruijgrok).
Huur opschorten bij gebreken
De huur opschorten bij gebeken mag met terugwerkende kracht tot op het moment waarop de verhuurder op de hoogte raakte van het gebrek. Voorwaarde is dan wel dat opschorting alleen is toegestaan als het gaat om een ernstig gebrek. Opschorting mag dus niet zomaar.
Daarnaast moet er in het algemeen voldoende samenhang zijn tussen de verplichting die wordt opgeschort door de huurder (namelijk het betalen van huur) en de verplichting van de verhuurder (bijvoorbeeld het herstellen van gebreken). Is er onvoldoende samenhang, dan mag de huur helemaal niet opschort worden.
Tips in geval van opschorten huur
Als u wordt geconfronteerd met huurders die de huur opschorten:
- Zorg ervoor dat u een schriftelijke verklaring van de huurder heeft waarom er geen huur wordt betaald. Dit kan dus ook een e-mail zijn.
- Ga na of de huurder terecht de huur opschort. Is dit het geval, maak dan samen met de huurder afspraken over bijvoorbeeld het herstellen van gebreken. Maak bij voorkeur schriftelijke afspraken (dan kunt u later bewijzen dat u tijdig actie hebt ondernomen).
- Betaalt uw huurder niet, of steeds te laat en is dat onterecht, dan moet de huur zo spoedig mogelijk worden geïncasseerd. Door middel van huurincasso wordt de achterstallige huur alsnog binnengehaald en zal de huurder in de toekomst geen huur meer opschorten. U kunt gelijk beginnen met het de incasso van de huur, nu over het algemeen de huur voor het eerste van de maand betaald moet zijn.
- In sommige gevallen is het beter meteen afscheid te nemen van een huurder, bijvoorbeeld wanneer u veel overlast heeft van uw huurder. Het opschorten van betaling van de huur zorgt immers voor een hoop rompslomp en gedoe en veelal is de opschorting onterecht. Wilt u de huurovereenkomst beeindigen, dan kunt u de huurovereenkomst ontbinden. Laat u daarbij echter wel eerst deskundig adviseren!
Juridisch advies in geval van huur opschorten
De juristen huurrecht van het Invorderingsbedrijf hebben een ruime ervaring op het gebied van het advisering met betrekking tot het opschorten van huur, het incasseren van niet betaalde huur en de verplichtingen van de verhuurder. Daarbij staat het rendement op het vastgoed centraal. Is de huur opgeschort en wilt u direct een incassoprocedure starten, neem dan vrijblijvend contact met ons op via telefoonnummer 070 – 762 0330 of stuur ons een e-mail naar info@invorderingsbedrijf.nl.
Advies over huur opschorten?
Vul uw gegevens in en wij nemen direct contact op
Heeft uw klant die factuur nog steeds niet betaald? Blijf niet eeuwig wachten en schakel over op No Cure No Pay incasso!
- Géén succes = géén kosten
- 100% uitkering van de hoofdsom
- 95% slagingspercentage
Onze incassojuristen & adviseurs
mr. Wesley BoetersInterim-advocaat- Bas ToetIncassospecialist
- Nick van TrigtIncassospecialist
- Tim BetistIncassospecialist
- Luka TripicIncassospecialist
