Inloggen op de klantenomgeving

De Online Cockpit is exclusief voor opdrachtgevers. Indien u nog geen eigen account heeft, klik dan hier om uw vordering direct over te dragen of neem contact met ons op via telefoon +31(0)70-7620330.

Wachtwoord vergeten Inloggen
Wij dragen zorg voor uw openstaande vorderingen
Door:
in Huurrecht, Incasso huur
op 18 december 2010
mr. drs. Joost Konings

Oplossing voor het huurbeleid
De ingreep van de Europese Commissie in het Nederlandse woningbeleid heeft tot veel verzet geleid.

Met ingang van 1 januari 2011 moeten corporaties hun woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen niet hoger dan euro 33.614. Ten hoogste 10% van de woningen is beschikbaar voor de inkomens met een hoger inkomen. In de krappe regio’s hebben deze huishoudens echter weinig alternatieven. Is de maatregel van de Commissie ongewenst of op z’n minst ondoordacht?

Beter werkende woningmarkt
Het aangrijpingspunt voor de Europese commissie is het feit dat corporaties staatssteun ontvangen. De voorwaarden waaronder corporaties staatssteun kregen, waren in het Nederlandse beleid ruim vastgesteld. Dit leidde tot een concurrentievoordeel van corporaties ten opzichte van commerciële verhuurders. Door de staatssteun meer te richten op activiteiten die daadwerkelijk staatssteun behoeven, ontstaat er een meer gelijk speelveld tussen beide categorieën verhuurders.

Een beter werkende woningmarkt kan hiervan het resultaat zijn. Uit de reacties op de invoering van de Europese maatregel zou de indruk kunnen ontstaan dat het tegendeel het resultaat is.

Staatssteun
Het is niet alleen de Europese maatregel maar ook de toepassing binnen het Nederlandse beleid waardoor de middeninkomens te weinig alternatieven hebben op de woningmarkt. Er zijn namelijk twee grenzen van belang bij de afbakening van de toegestane staatssteun. Naast de genoemde inkomensgrens is er ook een huurprijsgrens. Corporatiewoningen met een huurprijs tot euro 653 per maand komen nog steeds in aanmerking voor staatssteun.

Dit heeft betrekking op 97% van alle corporatiewoningen. Het is deze huurprijsgrens waardoor er te weinig huurwoningen beschikbaar zijn voor de middeninkomens en ze klem worden gezet op de woningmarkt. Het staat de Nederlandse overheid echter vrij om de huurprijsgrens te verlagen. De Europese Commissie zal immers geen bezwaar hebben tegen minder staatssteun.

Huurprijsgrens
Een verlaging van de huurprijsgrens waarboven geen staatssteun meer wordt verstrekt, tot bijvoorbeeld euro 550 per maand, geeft de benodigde extra ruimte op de woningmarkt. Circa 12% van de corporatiewoningen komt dan zonder staatssteun beschikbaar voor de huishoudens met een inkomen boven euro 33.614. Er is dan, ook rekening houdend met de genoemde 10% marge, in principe voldoende aanbod voor de middeninkomens. Regionale verschillen kunnen een reden zijn om de voorgestelde verlaging van de huurprijsgrens te differentiëren. De huurprijsgrens kan regionaal zodanig worden vastgesteld dat de beide inkomensgroepen, onder respectievelijk boven de inkomensgrens van euro 33.614, een gelijke slaagkans op de woningmarkt hebben.

De voor de hand liggende verlaging van de huurprijsgrens vereist wel flankerend beleid. Dit heeft onder meer betrekking op de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van de leningen die corporaties op de kapitaalmarkt aantrekken. Verlaging van de huurprijsgrens impliceert dat minder corporatiewoningen in aanmerking komen voor deze vorm van staatssteun.

Dit vereist alternatieve borgings- of financieringsstructuren. Dit zal naar verwachting de kosten van de leningen doen stijgen. Omdat het primair gaat om corporatiewoningen ten behoeve van huishoudens met een inkomen boven euro 33.614, sluit deze consequentie aan bij de wens de staatssteun te richten op huishoudens die deze steun nodig hebben.

Het vormen van een middensegment in de huursector is een belangrijke voorwaarde voor een betere marktwerking. De enige manier waarop dit middensegment op afzienbare termijn kan worden gerealiseerd, is de voorgestelde verlaging van de huurprijsgrens waarboven geen sprake is van staatssteun. Voor de levensvatbaarheid van dit middensegment in de huursector is wel nodig dat de fiscale bevoordeling in de koopsector wordt verminderd zodra de koopwoningmarkt wat hersteld is. Zo ontstaat alsnog de veel bepleite integrale aanpak voor de Nederlandse woningmarkt.

Johan Conijn is buitengewoon hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate en directeur bij Ortec Finance.

Bron: Financieele Dagblad

ShareShare on Facebook0Tweet about this on Twitter0Share on Google+0