Inloggen op de klantenomgeving

De Online Cockpit is exclusief voor opdrachtgevers. Indien u nog geen eigen account heeft, klik dan hier om uw vordering direct over te dragen of neem contact met ons op via telefoon +31(0)70-7620330.

Wachtwoord vergeten Inloggen
Mag een huurder de huur opschorten?
Door:
in Incasso huur
op 9 juli 2014
mr. drs. Joost Konings

“Opschorten van huur leidt tot een fikse aantasting van het rendement op vastgoed”

U verhuurt vastgoed en er wordt niet meer of slechts een deel betaald. De huurder laat weten voorlopig niet meer te betalen, totdat u bijvoorbeeld gebreken hebt opgelost. Dit heet het opschorten van de huur. Een huurder mag zich niet zomaar op een opschortingsrecht beroepen en stoppen met het betalen van huur. Lees hier wanneer opschorting onrechtmatig is en en wat u kunt doen.

Opschorten van de huur

Bij een huurovereenkomst zijn zowel de huurder als de verhuurder gehouden zich aan de overeenkomst te houden. Dat is nu eenmaal de strekking van onze wet. Zo moet een verhuurder de huurder het genot van de gehuurde zaak verschaffen en moet hij zorgen voor het herstel van gebreken. De huurder moet het gehuurde gebruiken waarvoor het bestemd is (bijvoorbeeld wonen) en de huurder moet tijdig huur betalen.

Als een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, dan heeft de andere partij het recht om zijn daar tegenover staande verplichting op te schorten totdat de andere partij alsnog nakomt (art. 6:262 BW). Vaak mag een huurder de huur echter helemaal niet opschorten. U leidt daardoor onterecht schade.

Opschorting van huur leidt nooit tot bevrijding van betalingsverplichting

Opschorting is enkel en alleen een drukmiddel om de andere partij aan te zetten tot actie. Eén ding is zeker: door het tijdelijk niet betalen van de (volledige) huur vervalt de betalingsverplichting niet.

Uit de praktijk blijkt dat huurders van alles verzinnen om de huur maar niet te hoeven betalen. Zo worden er gebreken verzonnen, wordt de verhuurder aansprakelijk gehouden voor gebreken die hij op grond van de wet helemaal niet hoeft te verhelpen, wordt de verhuurder aangerekend dat de locatie van het gehuurde tegenvalt en wordt zelfs beweerd dat het gehuurde gezondheidsklachten zou veroorzaken.

Het opschorten van de huur terwijl hier geen recht tot is wordt aangemerkt als onrechtmatig.

Wanneer mag opschorting van de huur?

De rechtspraak is vrij helder voor wat betreft het tijdelijk niet meer betalen van de huur.
In geval van aanwezigheid van gebreken is de huurder gerechtigd de huur gedeeltelijk op te schorten (arrest Van Bommel/Ruijgrok). Dit mag bovendien met terugwerkende kracht tot op het moment waarop de verhuurder op de hoogte raakte van het gebrek. Voorwaarde is dan wel dat opschorting alleen is toegestaan als het gaat om een ernstig gebrek. Opschorting mag dus niet zomaar.

Daarnaast moet er in het algemeen voldoende samenhang zijn tussen de verplichting die wordt opgeschort door de huurder (namelijk het betalen van huur) en de verplichting van de verhuurder (bijvoorbeeld het herstellen van gebreken). Is er onvoldoende samenhang, dan mag de huur helemaal niet opschort worden.

Tips in geval van opschorting van de huur

Als u wordt geconfronteerd met huurders die de huur opschorten:

  • Zorg ervoor dat u een schriftelijke verklaring van de huurder heeft waarom er geen huur wordt betaald. Dit kan dus ook een e-mail zijn.
  • Ga na of de huurder terecht de huur opschort. Is dit het geval, maak dan samen met de huurder afspraken over bijvoorbeeld het herstellen van gebreken. Maak bij voorkeur schriftelijke afspraken (dan kunt u later bewijzen dat u tijdig actie hebt ondernomen).
  • Betaalt uw huurder echter onterecht geen huur, dan moet de huur zo spoedig mogelijk worden geïncasseerd. Door middel van huurincasso wordt de achterstallige huur alsnog binnengehaald en zal de huurder in de toekomst geen huur meer opschorten. U kunt gelijk beginnen met het de incasso van de huur, nu over het algemeen de huur voor het eerste van de maand betaald moet zijn.
  • In sommige gevallen is het beter meteen afscheid te nemen van een huurder. Het opschorten van betaling van de huur zorgt immers voor een hoop rompslomp en gedoe en veelal is de opschorting onterecht. Wilt u de huurovereenkomst beeindigen, dan kunt u de huurovereenkomst ontbinden. Laat u daarbij echter wel eerst deskundig adviseren!

Juridisch advies in geval van opschorting van de huur

De juristen huurrecht van het Invorderingsbedrijf hebben een ruime ervaring op het gebied van het advisering met betrekking tot het opschorten van huur, het incasseren van niet betaalde huur en de verplichtingen van de verhuurder. Daarbij staat het rendement op het vastgoed centraal. Is de huur opgeschort en wilt u direct een incassoprocedure starten, neem dan vrijblijvend contact met ons op via telefoonnummer 070-7620330 of stuur ons een e-mail.

ShareShare on Facebook0Tweet about this on Twitter0Share on Google+0